住建部专家建议：赋予地方政府更大的房地产税收调节权限(3)

健全各项配套政策

按照中央要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，既抑制房地产泡沫，又防止房地产市场出现大起大落。应围绕住房供应体系，实施满足居住、抑制投机、防止供需错配、引导社会预期的组合政策，促进房地产市场稳定健康发展。

以区域统筹发展为重点，落实好人地挂钩的土地供应机制。由于土地出让收入成为地方政府的主要财政来源，过去土地出让规模和实现节奏往往受制于当地财政资金的需求而脱离实际住房需求，造成了住房的供需错配，从而加剧了房地产市场结构性问题的突显。一二线城市高房价和三四线城市高库存的出现莫不与此有关。住房的需求绝不是孤立的，解决好住房问题，应充分尊重城镇化发展不同阶段的客观规律，统筹规划区域内大中小城市的空间、服务设施布局和土地供给，引导人口和住房需求合理分布。首先，应根据人口流动情况安排建设用地指标，而不仅是财政需要。对住宅用地要依据不同地域人口增长快慢、需求量大小等来确定土地供给的数量、结构和方式。对商办用地，要科学确定商办地产和住宅比例、人均商业配套等指标。目前，在住房供求关系紧张的城市，落实人地挂钩政策的关键在于增加住房用地供给，并积极盘活城市闲置和低效利用土地，提高住房用地占比和供给的有效性；还要深化供地制度改革，控制土地价格的非理性上涨。

以守住房贷安全底线为重点，强化金融风险管控。充分发挥金融对房地产市场的调节作用，分类管理、扶抑结合，完善住房金融宏观审慎管理，严格限制资金流向投资投机性购房，有效防范系统性金融风险。当前我国居民购房杠杆快速上升，要防范房地产市场风险，建议坚守购房首付的底线，坚持差别化购房信贷政策，如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变，稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格，保持稳定的首付比例，避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险，这是我国房地产市场安全的最重要保证。

以优化住房税收结构为重点，发挥税收调节分配关系和促进公平的作用。突出住房的居住属性，更好地运用税收工具，满足合理的住房需求，特别是支持新市民住房需求，抑制投资投机性需求。如，为鼓励租赁市场发展，就应归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负，积极盘活闲置住房利用率；为抑制炒房行为，就应增大反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负；为盘活存量抑制投资，就应整合优化房地产税收体系，增加住房保有环节税负；为适应城市分化的现实，就应赋予地方政府更大的房地产税收调节权限。 以促进市场完善为重点，建立疏堵结合的管控体系。一方面，采取法律的、经济的甚至必要的行政措施对房地产市场进行管理，保持房地产市场平稳发展。如，限制不合理需求，严格管理违规销售行为；提高开发准入门槛，清理“僵尸企业”，实施负面清单管理，鼓励兼并重组，建立房企诚信经营机制和评价惩戒体系，提高预售门槛；规范房地产中介，通过房地产中介机构从业人员执业资格制度设定准入门槛，确保房地产中介机构从业人员的专业程度和行为自律等。另一方面，通过发展有管理的直接融资渠道，疏通投资渠道，发展房地产投资信托基金、商业地产抵押贷款支持证券等资产证券化工具引导投资。发展这些资产证券化工具，有助于发展经营性住房供给，如发展机构租赁；有助于分散房地产市场风险；有助于疏解住房领域的实物投机性需求，将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨。