保利首发租赁房REITs，租赁住房证券化破冰

在国家倡导发展住房租赁市场的大背景下，国内首单租赁住房REITs、储架发行REITs成功破冰。10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审核通过。

该REITs由中国保利集团公司（下称“保利集团”）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（保利地产，600048.SH）联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA，次级证券不评级。

保利成功获批首单REITs产品，显示出租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰，具有极为强烈的政策导向，有助于鼓励企业参与发展租赁型住房，多渠道提供房源。同时，此举也验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，开创租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

保利加速布局租赁住房

在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，均分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

保利集团董事长徐念沙表示，租售并举已成为国家重要政策，各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团时刻不忘自身承担的社会责任与历史使命，积极响应政府号召，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性，深入促进房地产行业健康有序发展。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

据公司相关人士表示，目前保利已搭建了专门的REITs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人，其优秀的资本运作能力为本单产品的顺利实施提供了有力保障。

自此，保利地产已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局。将着力于以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。

打通租赁房融资渠道

近年来，住建部积极推动住房租赁市场的发展，在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。截至目前，全国多个城市已经推出持有型土地，万科、保利等多家一线地产企业早已在持有型住房投资开发和运营方面积极布局。

但是，作为配套性政策，租赁型住房的融资问题始终未得到有效解决，此番保利通过租赁住房REITs的推出，显示出相关部门对于租赁型住房融资的大力支持。证监会债券部副处长闫云松表示，推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

上海证券交易所相关人士表示，保利发行的本单产品是国内首单以房地产企业自持住房作为基础资产的REITs，具有很好的市场示范效应。本单产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力，租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展。综合考虑到保利丰富且优质的租赁住房资源储备，成熟的运营管理经验，以及总协调人及计划管理人、基金管理人等中介机构的专业性，我们特此同意了本单产品的50亿元储架发行挂牌转让申请，希望能够通过本单产品的试点推动国内REITs市场的进一步发展。

值得关注的是，作为国内首单储架发行的REITs，本单产品不仅对于租赁住房市场的发展具有积极意义，同时也将对国内REITs的进一步发展、乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。

据了解，与国际成熟市场的RETIs相比，国内REITs 缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无既有可行路径、有待于公募REITs的出台，而“扩募机制”问题可通过借鉴ABS现有“储架发行机制”实现。

本单产品计划管理人前海开源资产管理有限公司联席总经理、基金业协会资产证券化业务专委会委员何亮宇表示，中联前海开源-保利住房租赁REITs的“储架发行”机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，以“自下而上”的方式实现了公募REITs的扩募功能，必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，是我国REITs发展史上的里程碑式产品。

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