农地多项改革联动，会否影响国内楼市(2)

改革合力

另一项有关集体土地的改革也在近期推出。国土部、住建部8月28日对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《试点方案》），确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

两部委称，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

这一改革与集体经营性建设用地入市改革有什么区别和关联？

简单理解，区别在于前者要盖住宅，后者不能盖住宅。关联则是两者都旨在促进集体土地优化配置和节约集约利用，并着力构建城乡统一的建设用地市场。

两部委也在《试点方案》中表示，集体土地建租赁房试点要注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

相比集体经营性建设用地入市，在对房地产市场的影响方面，集体土地建租赁房更为直接。

中原地产首席分析师张大伟认为，部委鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，且一些区域存在城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

他表示，从长远看，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%～2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上,对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。

虽然不能搞房地产开发，但集体经营性建设用地入市也并非与楼市完全无关。从潜在的联系看，集体经营性建设用地入市可以适度缓解国有建设用地供应紧张局面，试点地区进而可以在国有建设用地分配上向住宅用地倾斜，增加房地产供应。

不过，目前集体经营性建设用地入市改革试点地区尚局限在33个地区，规模较小，且中央要求“封闭运行”，暂时还难以影响周边地区。