胡葆森：房地产业资本推手的洗牌已近尾声 | 商业观察(2)

那这次调控对市场能产生多大作用?

多管齐下的背景下，胡葆森认为不光是一个限购限贷限售的问题，包括最近出的租售同权这种政策也是配套政策，都会从根本上让这个市场趋于理性，让阶段性的对人口净流入比较多的城市和区域房价上升的幅度趋于理性，不再出现某一年房价突然上涨20%、30%这样的情况。

但租售并举、租售同权的推进，对于整个房地产市场，对于买房人(已买和待买)、对于开发商，必然会产生较大的影响。

对此，胡葆森表示，实际上现在租的房子主要是两个来源：一个是盘活存量房产，过去的20多年中国一共开发了大约200亿平方米的商品房，一线、四线城市的空置率是不一样的，个人观察觉得越是大城市空置率越高，越是小城市空置率越低。也就是说三四线城市甚至四五线城市买来自住的房子比较多，反而在一线和二线城市，过去十几年由于房价一直上升，有很多人买来是投资的，这样一来一是促使了房价大幅度上升，第二也让空置率不断上升。

他的判断是，目前一二三线包括四线城市，空置率平均在20%左右，如果这一判断基本准确的话，200亿平方米中有将近40亿平方米的空置。把这40亿平方米的存量房产进行盘活，让它有效地解决进城务工、创业的人员，包括刚毕业的大学生等这种过渡性的需求，是一个非常有效的方式。同时，这些房源来自于新增的专门用来出租的公寓，这种增量也会在今后的三五年形成一个规模，现在有效地解决了资金成本，有效地控制了资本成本的大地产商，也不断增加自己持有物业的面积，包括公寓。

政策在向租赁市场倾斜，开发商也会越来越重视开发租赁市场。

在胡葆森看来，政府就是盘活存量资产，一方面是减少浪费，大量的房子在那儿空着没人住，又经常讲要守住18亿亩耕地的红线，土地供应量越来越少了，在这种情况下盘活存量资产也是正确的选择。另一方面，政府在新增的土地供应里面，要求开发商加大自持的公寓面积，也是一个举措。

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