房地产症结在金融属性而非土地财政(2)

市场化的土地制度就能够防止投机与泡沫吗?虽然在我国无法进行自然实验，但是历史的经验告诉我们答案是否定的。芝加哥1830~1933年均实行的是市场化的土地交易制度，正是由于市场自发的过程导致了剧烈波动，其间经历了明显的5轮房地产周期。1830年还只是拥有12栋小木屋的村落，几十年内就发展成了美国第二大城市，在这100年中，芝加哥的人口数量从50人涨到338万人，100年走完了巴黎20个世纪的路。每一轮房地产周期，房价都大幅上涨，但是前后表现出不一样的特征，前几轮周期典型特征是普涨，后来由于房地产体量较大，普涨特征不明显，局部地区的房价上升比较显著。

一般而言，从一个周期内部来看，周期的第一个阶段常常表现为普涨。随着体量越来越大，吸纳流动性的能力也越来越强，这就是所谓的“蓄水池”作用。同等量级的流动性在初级阶段可能会推动房价翻番，但越往后对价格的边际拉升效果会越来越显颓势，表现之一就是由上一阶段的普涨行情转变为区域分化行情，这实际上就是驱动力不足的表现。如果没有源源不断的流动性供应，将会逐步转向多空势力均衡的停滞状态，这种状态持续得越久，离投机者心理防线崩溃的时点就会越来越近，如果同时伴随着信贷条件的收紧或者是其他资产市场的崩溃，房地产市场的拐点也将会逐渐显现。

从各个周期的序列来看，也表现出一样的阶段性特征。在房地产周期刚刚启动时候，由于盘子较小，可能会出现全面的上涨，但是越往后，一方面人们积累的经验教训越多，相对会更加理性;另一方面由于盘子越来越大，其波动性也会呈现一种衰减特征，削弱其投机属性。而且，作为前期主要驱动力的人口增长也会遇到瓶颈，城市化达到一定程度就会出现逆城市化。就我国而言，我们尚处在城市化1.0向2.0过渡的阶段，土地与房地产价格波动或许更多的还是需求侧驱动的，但不可否认的是供给侧起到了推波助澜的作用。

地产两大难及其解决方法

土地供应天然缺乏弹性，这使其成为天然的抵押品，赋予了其金融属性，正是这种金融抵押品的属性，使土地与房地产成为信贷扩张的载体，房价与信贷的正反馈循环会使得房价长期偏离真实价值，直到信贷出现紧缩，循环难以继续，便以暴力的方式回归常态，但只要抵押品属性存在，历史还会重演。