评论：只租不售将让房价“变天”

中国大城市房价高，多年来一直备受抱怨。综合各项统计数据，北京、上海、深圳住房成交均价在5万以上，厦门、广州、南京、杭州等城市在3万左右，其他热点城市亦不低。无论从房价收入比、租售比等国际通用指标来看，还是对比发达国家水平，中国大城市房价过高是不争的事实。

中国大城市房价为何会这么高?原因不少，包括税收政策、土地供应制度、大城市资源集中，还有一个颇为特别的原因：中国人爱买房。今年4月英国汇丰银行公布一项调查，中国“80后”和“90后”(已参加工作)名下有房者占比达7成，居全球首位，其余国家排名为：墨西哥(46%)、法国(41%)、美国及马来西亚(均为35%)、加拿大(34%)、英国(31%)、澳大利亚(28%)。而无房者中，91%今后5年内有购房计划。

笔者出生于80年代末，对此调查数据深表认同，身边毕业工作五年之内的，甚至是刚毕业的，都已买房或准备买房，毕业五年以上未买房者已不多，买房首付自然多由父辈支持。中国人爱买房，除了传统的以家为重、“有恒产者有恒心”外，中国大城市租房权益保障缺失，也是重要原因。

一直以来，在大城市租房，尤其是一线城市，房东不愿意到相关部门备案，不给租客办居住证提供便利，以及提前结束合同，比比皆是。以上海为例，租房时房东不愿配合办理居住证至少占八成以上，因为可能涉及到缴税、买卖、占有学区等情况。房东与租客强弱势地位明显，是这种现状存在的主要原因。

监管层也注意到上述情况，并力图改变。去年的中央经济工作会议提出，规范租赁市场发展，建立购租并举的住房制度满足多层次需求。近日，住建部要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。7月17日，广州市提出赋予符合条件的承租人子女与业主子女一样享有同等就近入学的权利等16条措施，即“租售同权”。刚刚召开的中共中央政治局会议，强调着力构建“购租并举”房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。

实质上，“租售同权”这样的政策，规定租房与购房享受同等权利，对于改变现状并不能起到多大影响。市场经济规律下，政府不可能面面俱到，指导房东该怎么做，以住房备案和配合租客办居住证为例，一线城市政府层面呼吁多年，仍收效甚微。更不用提建立租赁市场数据系统、完善登记备案制度及租赁税、通过与公安系统联网建立租客征信和黑名单机制，即便这些完善了，房东方面增加的成本，也会转移到承租人，阻力不小。

因此，唯有增加租房房源供应，尤其是政府和开发商层面的供应，才能引导租赁市场良性发展。大城市中，上海以率先启动，7月24日下午，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。其中嘉定地块成交楼板价5950元/平方米，张江地块成交楼板价5569元/平方米，而早在2016年7月，嘉定同区域地块成交楼板价超过3万。如果按楼板价3万算，房价将在5万左右，超过目前4万5的售价，房价焉能不涨?

租赁住房楼板价低于6000，按照建筑标准，房屋成本大致在1.1万/平左右，以目前市场价租金计算，租金回报率每年可达5%，对于地产商而言也是有利可图的。对于承租人而言，租开发商统一的租赁房，意味着租房权益能够得到保障，乐见其成。比如上海此前推出的公租房，也备受追捧，但由于“僧多粥少”，不但条件限制多，且大部分区域需要排队一两年以上。

根据上海近期发布的“十三五”住房发展规划中，明确加大租赁住房用地的供应和加快租赁住房的建设，预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套。可见，如果租赁住房能够大面积建设和推广，承租人权益得到保障，愿意租房的人多了，蜂拥而至去买房的就少了，高房价也将得到遏制。

当然，房价“变天”并不是说大城市会大跌，只能说只租不售的租赁房多了，将一改目前杂乱的租赁市场，房价上涨的推动力会少很多，至于房价什么时候跌，跌多少，这不是笔者能够判断的。

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