卡位租赁市场：房地产“最后的红利”(3)

风口什么时候来临，大家都不知道，但是越来越多开发商都看到这个蓝海市场。“回报率很稳定，资产会增值。”旭辉集团董事长林中这样评价长租公寓。

新的增长点

克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。

融信中国执行总裁吴剑表示，自持也并非全是坏事。房地产企业也在积极寻找潜在的业绩增长点，持有一些优质的，可以持续产生现金流的物业，可以对冲部分销售市场波动的风险，增值到一定水平，还可以溢价转让。

今年5月，融信在杭州空港拿的地要求自持67%左右，由于紧邻地铁、萧山机场以及萧山产业园，如果做长租公寓，回报率也比较可观。

随着存量市场来临，租赁市场的关注度随之提高，房企抢占长租公寓，主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续，月供和租金差距加大，租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大，长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海。

但是，这些“自持项目”对开发商的自身实力和资本运作实力提出了新的挑战，对房企的开发模式，特别是不动产的经营模式提出了新要求。

同时，目前长租公寓的盈利模式单一，租金为主要的盈利来源，但前期土地收购、装修改造及租赁税费的成本较高，投资回报周期长。

世联行2016年年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

根据明源地产研究院对旭辉的领寓分析指出，未来长租公寓将引进一些夹层的资金，就是用基金的模式来做。因为现在资本也在寻找好的投资项目，领寓的项目与地产相比收益是清楚的，而且带有长期租约，投资机构更放心。这类大的资产管理公司是领寓融资的一个重点，因为成本也不高，远低于目前公寓运营商融资成本，可以用作夹层资本。因此，平时的资金结构就是70%的外部资金和30%的自有资金，大大减少了自有资金的消耗。同时，目前很多公寓更是把租金打包成金融产品，进而和银行合作，来进一步融资。

而业内普遍认为，最理想的持有资产的人应该是REITs，做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。因此，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。

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