“租售并举”时代须警惕房租上涨(2)

无疑，房租负担仍是大城市“打工族”最大的生活压力。面对业已高企的房租压力，政府部门在发展住宅租赁市场时要严把控房租这条底线。

对于如何控制房租价格，笔者认为治根之策是增加租赁房源供给。

首先需要激活个人业主手中的市场存量房。

租赁市场的主体通常可以分为个人业主和机构出租，不管在发达国家还是发展中国家，个人业主始终是租赁市场的主要力量。

国家统计局7月6日发布数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，已经超过英国、德国、荷兰等绝大部分欧洲国家。这说明中国住房存量能够满足人口居住的需求。

可是，在总量充足的情况下，不少人还是表达了“被平均”的感觉。这主要是因为住房过度囤积在炒房客手中，而炒房客把房子转为出租的市场意愿仍不高。据官方数据，中国的租售比是21%，即80%买卖，20%租赁，而在主要欧美国家，所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%。

国内自有房产租赁率低的一个原因在于房价上涨带来的红利明显高于租金收益。目前，国内的租金回报率在1%~2%，与商业银行一年期定期存款利率相当，低于4%~5%的正常国际房租收益率。考虑到近两年房价的涨幅，租金收益更是微乎其微，这导致房产所有者不愿“赔本赚吆喝”。

另一个更深层原因就是，由于房产税迟迟不能出台，目前房产的持有成本非常的低，或者说几乎为零，市场上的存量二手房没有动力进入流通领域。

鉴于此，要想住房租赁得以发展首先必须先刹住房价上涨的趋势。在国家接连出台限购政策，住房买卖市场降温的情况下，链接研究院数据显示，今年链家挂牌出售的房源转租的比例相比2016年提升大约两个百分点，到达14%。更重要的就是在接下来几年适时推出房地产税。

其次，除了考虑个人业主，加强机构化、固定化的租赁产业，发展增量，引进房地产商，增加一手房供给也是发展租赁市场不可忽视的一部分。

目前市场上能够见到的某某品牌公寓大多为租赁服务商从个人手中整租房源，将其按照统一的标准改造，统一管理、对外出租。但这类公寓面临着住房改造、商用和民用水电的区别对待、负税高(30%~35%)等问题。成本高是摆在这类品牌公寓面前的难题。