看好未来房地产增长方向 聚焦越南房地产(2)

在河内，新的项目从2010年起已经陆续开工。相对于2014年的4个项目，在2015年有13个项目陆续开工。积极的市场也带动了之前停工的项目，并推动了未来几年里大约80多个的计划项目。

新入场的房屋表现出了开发商对买家的适应性; 为了降低总价，新项目面积相比五年前要小得多。土地面积在50-75平方米，房屋面积小于200平方米的小型别墅和联排别墅已进入市场，并且迅速获得了市场的青睐。

地图1：胡志明市带地房产板块

地图2：河内带地房产板块

当下，随着小面积的产品出现，别墅相比过去更容易负担的起，与高端公寓形成竞争，成为富裕阶层的首选住宅选择。在以往胡志明市联排别墅的价格是高端公寓的3倍，但在新开发的地区却降到了1.7倍。同样，一个小型别墅的初始价格与一个高端公寓的价差是3.3倍，而五年前为6.6倍。

这个趋势在河内还没有那么明显，联排别墅的价格与高端公寓的价差为1：1.1，略低于五年前的1：1.2。

志明市与河内的大部分基础设施项目，包括城市铁路系统和环路，都大大提高了外围地区的可及性。改善通勤时间和便利性，为未来别墅供应提供更加便宜的条件。

别墅产品对投资者有着强大的吸引力。联排别墅在2013-2016年以来的投资回报超过所有其他的住宅产品。一个主要的组成部分是土地价值观。抛开这种价值观，由于目前高租金收益率高，公寓产品仍然表现良好。

需求

越南的人口已赶上周边的国家地区，进一步迈向现代化步伐。核心家庭形成的趋势增加，平均家庭人数急剧下降。虽然现代生活方式具有巨大的影响力和吸引力，但传统观念依然起着重要的作用。主干家庭占人口约24%，相对于2009年的25.1%有所下降。

与吉隆坡，曼谷和雅加达等地区人口密度相似的地区相比，胡志明市和河内的带地房产供应（不足10%）较小，未来增长较为看好。

有限的供应面对需求的不断增加，2015年胡志明市和河内在表现最好的别墅市场中，实际接受贷款的比率为41%和73%。

“第一太平戴维斯(Savills)”统计了2016年度住房需求的方案，其中一部分分析了家庭的形成。考虑到可负担能力，我们基于较低和较高的富裕群体做出分析。带地房产的有效需求估计在胡志明市约为3300套房产，河内为1,880套房产。

由于买家机制的健全促进了带地房产市场可持续发展。在调查中，投机者不到10%。投资者在城镇房地产市场中占有重要地位，在不久的将来促进了租赁市场。高收入的专业人士不太容易受到经济收缩的影响，可预见稳定的租金收入。