谁能戳破加拿大楼市泡沫(3)

程永林认为，虽然学术界对经济泡沫的研究已有100 多年历史, 但测量房地产泡沫的困难在于，一方面，无法确定房地产基础性价格的正常值或区间，另一方面，难以在实践中区分理性交易者和噪声交易者，“对于加拿大房地产市场泡沫的研究和测度，需要甄别国内买家与国际炒家的权重。所以，政府部门倾向于采用指标法判断住房市场泡沫，其中房价收入比是更为常用的评判指标”。

在北美，一旦房价增涨速度超过居民收入的增长速度，房价上涨势头将不会持续太久。眼下，加拿大房地产价格早就已经炒作到与一般居民的经济能力完全脱节。

根据程永林介绍，国际组织Demographia所做的2017年国际住房负担能力研究报告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》显示，加拿大房价收入比情况是：温哥华为11.8，多伦多为7.7，蒙特利尔为4.8，卡尔加里为4.6，埃德蒙顿为4.1，渥太华-加蒂诺区是3.9，魁北克是3.6。

从这一数据分析，温哥华和多伦多的房地产泡沫明显，而其它地区的楼市基本处于较为理性发展和温和上涨的状态，对于拉动经济增长有利。

再来看看加拿大家庭贷款的状况，不难发现，加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

不过，加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。

投资大师橡树资本（Oaktree）主席霍华德·马克思（Howard Marks）曾说，一个资产泡沫破灭存在两个条件：价格够高和杠杆够大。

一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。

不过，程永林认为，“楼市泡沫已经破灭的判断，尚缺证据支持。加拿大的楼市调控政策应当分城施策，效果会更明显”。