大佬们都看好纽约：曼哈顿交易量年增31%

从2012年开始，美国的房地产市场经历了几年的快速复苏。

下图的数据显示了美国整个房地产市场(包括办公楼，零售，住宅和酒店)比较活跃的21个地区。曼哈顿以550亿美元的交易量位居榜首，增长了31%。三藩市在经过前一年首位的增长后，交易量在去年略有停滞。而奥兰多在过去的七年中，近年跃升极快，交易量增加了28%。

纽约房市构成不同

美国其他大部分地区有超过60%的单元是一到四家庭的独立别墅，而在纽约的几个城区里，这个比例显得很低，而在曼哈顿更是见不到独立别墅的身影。

在纽约，尤其是曼哈顿，占有很大一部分比例的单元是政府管制租金的出租房。从1950年开始纽约州政府就出台相关法律，设定租金上限和每年租金上涨额度。纽约州是全美唯一一个实行租金控制法的州。

另外一种在纽约很常见的单元是合作公寓(Co-op)，业主购买到的不是公寓某个单元的产权，他们实际上是拥有了整个公寓的一部分股份，并拥有长期“租赁使用权”。这种Co-op占据了曼哈顿可出售公寓的75%。

在曼哈顿一共约有76万个住宅单元，其中75%是出租房，剩下的25%是买家自住。买家自住的部分里，四分之三是合作公寓(Co-op)，只有四分之一是我们国内常见的产权公寓(Condo)。

曼哈顿租金走势

在九十年代初，曼哈顿的平均租金还不到两千美元，在物价高企的今天，岛上的平均租金已经高达四千美元以上。最近的两次经济危机都曾使租金大幅度的回落，可是在危机之后的几年时间，租金很快又回升到危机前的水平。面对高昂的租金，唯一让大家欣慰的是曼哈顿平均租金基本已平稳。

曼哈顿房价走势

综合合作公寓（Co-op）和产权公寓（Condo）来看，在过去两年，曼哈顿的公寓销售价格中位数虽然还没有超过经济危机前的高位，但也非常接近。从成交数量的增长来看，市场也即将恢复到经济危机前的水平。

但是占曼哈顿主导的合作公寓在价格上并没有增长太多。主要是因为合作公寓在产权上有限制，在出租出售的过程中也有其他繁琐的要求，购房者们并不偏好购买合作公寓。相反产权公寓一直是购房客们热捧的对象。

在过去的三年，曼哈顿产权公寓的售价中位数从过去的100万增长到现在的140万。下图显示合作公寓和产权公寓近十年的价格走势比较。

从上图的户型中我们也可以看出，两房或以下的户型占据市场的85%以上。而在同样的户型下，产权公寓的价格要高于合作公寓的50%以上。对于工作不久的朋友们，购置地理位置好的合作公寓自住也不失为一种两全的购房策略。