万科总裁郁亮盛“市”危言：房价单边上涨时代必然结束(3)

据万科监测，大中城市2014年、2015年商办用地在房地产用地供应中占比接近40%，远远超出15%左右的合理配比上限。国家统计局的数据显示，2012年至2016年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额、新开工面积分别增长124%、10%，明显高于住宅55%的增幅、20.6%的降幅。

二是土地市场价格上涨过快。房地产行业集中度在迅速提高，进不到前几名的都担心面临淘汰，不少开发商抱着急着上规模的心态疯狂拿地。如果这些开发商借银行的钱，用了杠杆去冒险，那可能就是饮鸩止渴、自取灭亡。

三是存在风险叠加可能性。在一二线城市，如果买房变成投资，住房变成金融产品，这就可能滋生泡沫、聚集风险。一些城市的地价高于房价，这里面隐含的预期很可怕。未来，如果土地价格急涨与供求关系转折点叠加，问题相互“感染”，就可能会将金融风险放大，甚至拖累经济发展。

谈发展：

打造“万科森林” 成为混合所有制典范

记者：万科如何迎接挑战？

郁亮：欺骗土地的人，将颗粒无收。万科不靠聪明赚钱，靠双手赚钱。

万科的战略四年前就定了，以前万科专心致志做“住宅地产商”，而转型后的目标是“城市配套服务商”。之前的万科是“盖有人住的好房子”，转型后的万科是“盖有人用的好房子”。

城市配套服务商包括：住宅地产是万科的主导业务，未来的市场份额会继续增加，因为行业集中度在提高；万科的物业管理服务380万户家庭，超过1080万人；万科商业收购了中国第三大商业经营管理公司印力，在规模上已经和凯德并列中国第二；万科的物流仓储在国内已经排名进入前五；万科休闲度假产业蓬勃发展，已经是中国最大的滑雪度假运营商；万科还在试水养老地产。

记者：这是否意味着，万科要搞多元化？

郁亮：万科的多元化有两个特点：一是主线清晰，围绕着“城市配套服务商”来进行，而且都是基于不动产；二是注重综合效益，发挥合力。

万科的转型并不是割裂地、孤岛式地各自发展，而是从一开始就坚持打造成一个巨大的生态圈。森林里有乔木、灌木丛、草丛，各有分工和特点，台风来了，乔木可能倒下，但灌木丛、草丛不会倒下，森林就不会受太大影响。我们的目标是打造“万科森林”。

记者：万科多元化是否会重蹈有些企业战线过长的覆辙？

郁亮：凝聚人心靠机制。万科已经形成深圳国资作为基石股东的混合所有制。在未来的发展中，我们将全面推行合伙人制度，把大家利益捆绑在一块，你牵头的时候，里面有我的股份，我牵头的时候，里面有你的股份，通过利益的捆绑，让大家在一条船上。

在这个制度中，每个项目都是开放的，操盘者必须跟投，其他人自愿投，大家共同对股东承担劣后责任。这也意味着没有卓越绩效，就只有损失没有分享。我们希望建立合伙人制度中的“卓越绩效+劣后担当”机制，谁当头不重要，当头意味着要承担所有最后的责任，通过这个机制建立“背靠背的信任”。

合伙人制度里有两个隐含指向，一个是要去精英化，靠的是机制和精英化的严谨架构，还有一个是要扁平化，所有的业务关联不是串联而是并联。万一这个业务做不好，把它拿掉换一个业务也可以。如果是串联，中间断了，下面全断掉了，所以必须是扁平化的架构。

记者：您能否描绘下万科的未来？

郁亮：现实一点的目标，作为城市配套服务商，希望万科能够带领整个行业健康发展。

情怀一点的目标，希望万科成为混合所有制的典型代表。无论是国资，还是民企，未来都可能会尝试混合所有制。希望万科正在推行的合伙人制度，能够对解决企业尤其是国企发展的持续动力问题有所帮助。

(原标题：郁亮盛“市”危言：房价单边上涨时代必然结束)