万科总裁郁亮盛“市”危言：房价单边上涨时代必然结束(2)

郁亮：去年以来，一些城市的房价上涨确实过火了，采取严厉的“外科手术”式调控是需要的，如果这个时候再上涨，对国家而言就是毒药。房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”，短时间对于控制房价过快上涨，建立一个合理预期是有效果的。

但长期来看，要稳定热点城市房价，还是要靠增加供应。和全国的情况不同，这些城市人口还在持续流入，新增需求依然旺盛。而且，这些城市增加供应也是完全可能的。

有人说一线城市没地了，但跟东京比一比就知道，还有地。一是放活旧改，增加土地供应的来源。比如深圳搞强区放权，把旧改项目的审批权下放到区里，鼓励市场力量主导旧改，一下子多出很多房子。

二是适当提高土地利用效率。在地价昂贵的城市里把楼房盖高点是国际通行做法。我接触过一个莫斯科投资计划，不买地，专门给一些五六层的老房子装电梯，上面加盖四层房子。

三是及时修改规划要求。很多规划的杠杠是上世纪五六十年代制定的，比如对小区绿地有明确的指标要求，但如果我们采取纽约“集中绿地”模式，把小区配套的绿地集中起来，建成周边一到三公里都可以享受的公园，用地效率、实际效果一定比分散的小区绿地好得多。

记者：您对于房地产调控还有什么建议？

郁亮：政策不仅要考虑少数城市的房价问题，还要在更大维度、更长时间的背景下考虑问题，最根本的是要建立促进楼市健康发展的长效机制。

首先是厘清行业政策的目标。根本性的政策目标应该是三个：解决居住问题、拉动就业和经济、维护金融安全。“房子是用来住的不是用来炒的”，这说明解决居住是首要目标，当然另外两个目标也很重要。但有时我们过于注重房地产拉动经济的作用，这是一种错位和错配。

有没有同时能够实现三大目标的手段？“轨道+物业”是一种方式。发展轨道交通，可以在合理通勤时间内提供更多的住房，在都市圈内疏散人口，可以创造大量就业、促进经济增长。房价稳住了，也就防范住了跟房价相关的一系列金融风险，这是典型的“一石三鸟”。

其次是租赁市场需要“补课”。1998年我国住房改革时曾提出租售并举，但可惜后来没有坚持。最近政府提出加快培育和发展住房租赁市场，但还有一些障碍没有破除。比如工业厂房能不能改成集中式出租公寓，商场写字楼改出租公寓能不能分水电、通煤气，REITs什么时候能真正推出等等。还有税负问题，如果按照12%的房地产税加上11%的增值税，做出租公寓根本没钱赚，连利息都付不了，市场很难起来。

万科已经开办长租公寓1.2万至1.8万间，计划今年做到10万间，解决十来万核心城市年轻人口的居住问题。

再次是推出普通住宅发展计划。建造大家能买得起的房子是行业责任，住宅的主流要与居民收入水平相适应。每个城市都应供应足够的普通住宅，要公开向社会承诺，普通住宅发展计划是什么，配套、交通、公共设施如何跟上等，让大家做到“未来有房，心中不慌”。

谈风险：

揪心商业、商办库存

记者：房地产行业的主要危机在哪里？

郁亮：对于当前的房地产市场，我有几个担忧。

一是商业、商办库存太大。我们很多城市都要上金融中心、总部基地，造成很多商业中心难以为继，大量购物中心闲置。很多人只看到住宅的去库存问题，我反而对商业、商办的库存更担心一些，这一问题还在持续恶化。