北京楼市317新政众生相：首付款一夜间多280多万(2)

时间不等人。3月17日，调控政策出台，按照新规，王芳的首付比例将从50%提高到60%。也即，从308万提高到358万左右。

王芳无比沮丧，对于她来说，308万的首付款已经十分吃力，瞬间多出的50万元更是无力支付。慎重考虑后，王芳决定放弃这套房子，赶快寻找一套价位更低的房源。

但解约过程却不顺利。由于担心调控后房价下降，且同样面临“卖旧换新”的情形，业主并不同意解约，希望仍以原价成交。

由于双方均坚持立场，“拉锯战”从3月19日持续至今。王芳交给业主的20万元定金，至今未能退还。其间，中介人员也多次调节未果。无奈之下，王芳找到律师，希望诉诸法律途径。

“3月17日以后，这类房屋买卖纠纷迅速增加，而且很多都出在这种‘连环单’上。”中咨律师事务所律师贾瑞果向21世纪经济报道记者表示，“因为政策突然出台，且并未留出缓冲期，因此很难界定买卖双方的责任。”

他表示，换房需求通常是一环扣一环的，交易各方很难真正达成一致，导致这类问题很难解决。

链家研究院院长杨现领表示，目前二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，“先卖后买”也被界定为二套，导致首付门槛大幅增加。受政策影响最大的是已成交但未网签的群体。

在途交易陷入困局

无论如何，政策的影响已经形成，吴旭和王芳也一直在寻求解决渠道。

当21世纪经济报道记者提出这一问题时，北京市住建委新闻处相关负责人并未给予正面回复。上述负责人表示，对于“3·17新政”的所有解释，均在市住建委的网站和微信公众号文章中。但经过查询，记者并未发现对上述情况的解释。

北京市房地产业协会秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示，调控政策可能会对一些人不利，但在现实中很难避免，要出台有效的补救方案更是困难。

“如何认定做了一半的交易？从认购开始？从交定金开始？还是从交首付款开始？”陈志说，由于房产交易周期长，部分项目的前期交易有不规范之处，因此很难对在途交易进行确认。

与此同时，一些“连环单”交易环环相扣，前后涉及多单交易，若照顾此类“连环单”，政策效力将大大削减。

因此，按照当前的条件，类似上述两个案例的问题，恐怕难有合适的解决办法。

从某种意义上说，“不留缓冲期”的政策设计，也是不得已而为之。

2015年8月14日，北京出台通州区“限购令”，政策发布当晚，通州区的8个项目就连夜开盘，且价格均有明显上调。2016年5月5日，通州区对商住房实施限购，同样引发部分项目连夜完成网签。

有业内人士将此现象与多年前的“价格闯关”相提并论，并认为，若政策留下一段缓冲期，反而给部分投资者提供空子。

贾瑞果认为，这种设计本身无可指摘，但在政策条文和配套措施上，仍然缺乏合理的设计。例如在出台政策的同时，普通住宅的认定标准、二手房交易指导价均未同步调整，导致购房成本出现提升。

陈志也表示，过去的调控政策有太多的“一脚刹车、一脚油门”的特点，但这是由当下的各项客观条件所决定，而不应是楼市调控的常态。理想的调控政策应具备“长期、有效、稳定”的特点，这也是决策部门需要不断改进、并最终实现的目标。