楼市回暖 强三线城市的诱惑与风险(1)

在新一轮的房地产竞赛中，强三线城市开始进入房企的视角。

“之前我们在三四线城市开发和拿地都很舒服，最近越来越多房企都参与到强三线城市的土地拍卖中来，这些城市的土地价格也开始攀升。在这个拿地游戏中多了一些对手，自然打牌的难度就大了一些。”祥生集团总裁赵红卫告诉第一财经记者。

第一财经记者注意到，包括旭辉、泰禾、中梁等房地产商都开始不断加码强三线城市的土地投资，并开始了新一轮的布局之战。

战场转移

对手还是这些对手，只是战场从一二线城市开始转移到强三线城市。

今年3月，泰禾集团旗下全资子公司以合计约21.1亿元价格接手济南市章丘地块70%股权、东都国际项目以及杭州富阳银湖野风山项目大部分股权进行开发建设。此前，泰禾同样通过收购方式进入太原市场。

同样看到了强三线城市潜力的还有旭辉集团，其在今年2月通过公开土地拍卖以10.68亿元、5.91亿元拿下无锡惠山区钱桥洋溪河12号地块和9号地块。

“强三线城市将是我们全国化布局的新目标，这些城市人口具备吸附能力，房价与一二线城市相比还有差距，我们认为是房价的一个洼地。”旭辉一位负责人告诉记者。

龙湖集团CEO邵明晓曾公开谈论未来龙湖的目标城市：合肥、郑州、南昌、南宁、福州。克而瑞统计发现，石家庄、太原、无锡、佛山、芜湖这样的强三线城市在近期的土地市场都开始出现更多的新面孔，其中石家庄在今年1月的土地溢价率超过200%。

以石家庄为例，根据中原地产数据，2017年2月，成交611套住宅，成交面积7万平方米，均价11243元/平方米。而在2016年12月，其成交1959套住宅，成交面积24.3万平方米，成交均价9055元/平方米。

在赵红卫看来，随着一二线城市的强调控力度不减，房企必然开始走向这些有潜力的强三线城市，而这样的竞争将导致房企拿地价格走高，同时刺激当地的房价开始上涨。

“为了进一步扩大规模我们不能只做一二线城市，周边区域的城市也会被我们考虑。南昌就是我们看好的城市，我们在今年打算考虑有合适机会进入。”一位房企区域总告诉记者。

而此前提前布局的房企则已经享受到这一轮资金迁移带来的红利。以碧桂园为例，其在前两个月销售额突破了800亿，一跃突围成为“地产一哥”，作为擅长三四线城市布局的碧桂园，在2016年拿地大量资金加大三四线城市布局，并享受到这一轮的房价红利。

“我们发现三四线城市的项目也开始排队抢购了，房价也开始不断上涨，因此我们也在积极加快自己的出货速度，并进一步提高了今年的销售目标。”赵红卫告诉记者。

赵红卫举例，其公司在泰兴春节后就已经实现了5个亿的销售额，这个正是因为提前布局而享受到的红利。

风险和机会

在这样的主动和被动的局面下，越来越多房企也开始注意到这些城市，竞争又一次开始加剧。

记者采访发现，这样的外溢有两方面的因素，第一是部分刚需购房者开始选择环一线城市购房，来满足自己的购房需求，这一点和国外很多大城市的卫星城市类似。同时，也有部分投资客发现了这样的机会，因此开始炒房。

“几个一线城市的卫星城市将在今年的市场中突围，这些城市的房价将颇具潜力。”一位开发商营销总透露。