河北涿州楼市调查：开发商疯狂“封盘”(2)

记者了解到，距离涿州东站十公里左右的京南一品，预计开盘价每平米也在1.1万元左右。而离高铁站只有一两公里的天保绿城的价格则要高很多，预计开盘价在每平方米1.5-1.6万元，甚至更高一些。

家住狮子城的张先生告诉记者，2014年在涿州买的房子，当时的价格只有6000元/平方米，现在已经涨到了1.8万元/平方米，不到三年房价翻了两番。这一点也得到了小王的认可，涿州开发区房价涨的很快，就连老城区的房价也早已突破了万元大关。

随后记者来到位于老城区的“公园8090”楼盘。如果和高铁新城相比，这里多了些生活气息。五证齐全、70年产权、LOFT等均是它的卖点。销售人员向记者介绍，均价在1.6万元左右，朝南的户型稍微贵一些，2018年中旬可以交房。该楼盘于2016年10月开盘，开盘均价为1.3万元左右。

事实上，导致涿州房地产价格不断上涨的原因除了整体房地产大环境因素外，与地处北京周边的区域优势是分不开的。加上京津冀一体化发展规划，涿州被认为是地产的价值洼地，这也是导致更多投资者前来炒房的原因所在。

中原地产首席分析师张大伟在接受《财经》新媒体采访时认为，涿州炒房的比例还是比较高的，投资比例超过50%，如果将部分北京养老等需求计算成为投资，那么炒房比例将超过70%，自住刚需比例则非常低。

然而“炒房”刚刚开始，便遭遇了政策的限制。从3月1日起，非涿州市户籍的居民家庭，限购1套住房，并且首付款比例不低于30%；涿州户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。3月2日，河北涞水县也宣布限购。环京地区尚未限购的只有宝坻、永清和蓟县。

其实，限购政策出台前，涿州就已经受到广泛关注，被多数人认为是带有强烈价值洼地属性的城市。环顾周边，固安每平米已破2万元关口，正在修建地铁的燕郊更是轻松越过3万元。

由于廊坊北三县限购较早，有部分人把投资倾向放在类似固安、涿州等区域。而固安此前上涨过快，自然会分流部分需求到涿州市场。

严跃进认为，涿州政策出台以后，价格方面会有所抑制，市场交易略有下滑也是正常的。但由于涿州和北京相对较近，潜在的房价上涨压力还是存在的。

张大伟也认为，从市场看，目前公布的政策对市场的影响相对较弱。预计这一政策后，市场可能会有短期降温，但很快会消化。

多因素或令房价难以抑制

值得注意的是，涿州、固安等环京区域此轮疯涨和京津冀一体化、民航一体化等概念分不开。京津冀是中国的“首都圈”，包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、沧州、秦皇岛、张家口、承德、邯郸、邢台、衡水等11个地级市。其中北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区，京津保地区将率先联动。

此外，首都第二机场选址大兴，涿州距新机场39.8公里。业内人士认为，第二机场将会给辐射区域带来大型的功能性项目配套，催生新的临空经济带的形成，并推动区域发展进程。同时，从交通来说，涿州是周边为数不多有高铁站且离北京比较近的城市，一天有40多趟高铁经过，到北京西站仅需20多分钟。

除了交通的便利外，目前的问题也是显而易见的，就是高铁周围房价价格比较高，周围配套设施匮乏，小到餐馆、超市，大到学校、商场都不齐全。

亚太不动产学院院长朱凌波认为，所谓的配套有两种力量，一种是政府的力量，一种是市场的力量。每一个区域，当楼盘、居住人口达到一定的数量和配比的时候，如果政府没有先前的规划，开发商肯定会自发地填补这种空白。