随着“租购并举”上升为国家战略，2017年下半年以来，各省市都发布了住房租房发展规划，谋划了“十三五”及未来大规模的租赁住房筹建蓝图。由于租赁需求主要集中在十几个热点城市，这些城市供地弹性很小、供地成本高、配套难落地，租赁供给更多依赖存量盘活，这是近两年长租公寓蓬勃兴起的原因。但同时，存量盘活也导致租金快速上涨，支付能力下降，衍生出的问题就是，租客大批向外围迁徙，或者打隔断、上下铺、合租和群租等不体面租赁普遍化。

笔者认为，从提高租住质量的角度，盘活存量没有问题，但基于租赁需求集中在中低收入群体、收入对租金敏感等现实，租赁供给的公共属性、政策属性更强。因此，除了发挥市场配置的作用外，更多应该是“补短板”。

过去，地方政府过分重视商品房买卖市场，租赁市场野蛮生长，这也是“售强租弱”、租赁乱象丛生的原因。未来，除了增加公租房建设外，更重要的是加大存量租赁住房（特别是城中村、老旧小区）配套补缺力度，如排除消防安全隐患，配置电梯、物业管理、社区警卫，教育医疗能同权同享等。公共服务“补短板”，降低租住成本的效应明显，这才是供给侧结构性改革的重点，而不是拆了再建、整治后涨租金，这样供给的效率会很低。

（作者为资深地产研究人士）

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