高地价低房价，开发商赔本拿地！谁会做亏本生意？

今年以来，多个城市加码房地产市场调控力度，出台了限购限价等措施。然而，一些开发商拿地热情并未减退。半月谈记者近期在江西南昌土地拍卖市场了解到，有的地块楼面价与新房价仅差1400多元。“面粉”与“面包”价格如此接近，能烤出好“面包”吗？

楼面价1万1，房价1万2

今年5月11日，南昌市西湖区水厂路以北、万店路以西DABJ2018009号地块，经过482轮、近4个小时的竞价，被南昌茂泰房地产开发有限公司竞得，楼面价高达每平方米11038.6元，溢价率高达112%。而相关土地出让须知明确，该地块所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为每平方米12500元。

当天同时被高价拍卖的还有位于南昌市东湖区中大路以东、安山路以南DAAJ2018008号地块，其楼面价高达每平方米10756.3元，与每平方米14300元的政府限价也只有3500元左右的价差。

“面粉”贵了，“面包”反而便宜了。半月谈记者注意到，这两宗地块附近带装修的商品房均价达每平方米1.8万元左右，与未来的限价新房价格形成每平方米5500元的价格倒挂。

业内人士表示，从一定程度上讲，这是违反常理的现象。“每平方米1400多元，连建筑安装成本都不够。”朝晖城建集团有限公司总工程师熊震洪介绍，一般而言，房屋主体建筑每平方米造价约为1300元，安装水电、消防等设施成本每平方米需要200元左右，另外还有道路管网、小区绿化等设施成本，核算下来每平方米建筑安装成本总计约为2500元。

江西财经大学房地产开发与管理系主任刘旦介绍，房地产项目开发总成本构成大致为：拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%，自有利润约占10%。“每个公司拍地都会有基本的财务原则和投资收益预期，并进行内部收益测算，在很大可能面临亏损的情况下拍地，显然是有其他考虑。”

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