可以预见的是，未来在重点城市，租赁房源数量将有望大幅增加，由此将带来租赁市场供应格局的一大变化——各类机构将成为越来越重要的参与者，这包括房地产开发商、互联网创业公司以及中介机构等。

无论是通过招拍挂拿地新建租赁房，抑或获取存量房源进行改造，拿地、拿房成本一般会成为机构首要的考量。与此同时，不少入局的机构也开始谋求租金溢价，以从一直并不算赚钱的租房市场中，获得稳定的收入。

以上市公司世联行为例，自2015年开设第一间长租公寓，到2017年底其签约公寓间数已突破10万间，不过在公司的大本营所在地深圳，世联行几乎未有布局。世联行总经理朱敏曾在年度业绩发布会上解释，公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍，但在深圳的拿房成本较高，基本达不到这一水平。

长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道记者，改造存量房很大程度上推动了租金绝对值的上涨。

而一家大型房地产企业人士告诉21世纪经济报道记者，在过去以个人出租为主的市场中，因为并没有很强力的约束，较少有房东缴纳租赁收入所得税。但对于机构而言，则难以避免各类税费，税率可能高达25%。

综合考虑改造、运营、税费等成本，长租公寓的租赁价格普遍高于周边同等面积商品房的租赁价格。一位租住在品牌长租公寓的90后租客告诉21世纪经济报道记者，租房的流程比较便捷，房间的标准化程度高，但价格的确略高。

如何控租金？

2017年，针对开发商改造城中村会否导致城市租金大涨的问题，深圳房地产研究中心主任王锋回应，如果租赁市场也出现结构的失衡，政府会采取跟房地产市场调控一样的相关政策，对租赁市场进行调控。

罗凤鸣认为，在存量房的改造中，要注意开发兼顾到不同支付能力人群的产品，这是政府需要考虑的事情。

去年深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已经提出，要加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价。

相比于房价，房租价格是更直接影响生活成本的民生问题。此番住建部提出“控租金”，长远来看，与住房调控类似，同样需要建立一套长效机制。

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