“按照十年总租金算，单纯的租金成本肯定是很高的。但是长期租赁方面的租金贷款业务介入以后，实际上成本是可以分散的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“问题在于此类房子不光提供居所，而是要在租售同权的地方做各类创新，比如提供政策配套。这样租赁的意义才会变大，被认可和理解的心态才会增加。”

产品小众市场影响有限

此次“高端租赁房”之所以引发巨大争议，主要还在于人们对于未来租赁市场价格高涨、产品结构趋向高端化存在担忧。

事实上，租赁产品与住宅类产品一样，是典型的金字塔结构。以当事人万科为例，其面向青年的集中式公寓“泊寓”和面向家庭的集中式公寓“禾寓”为主。据万科方面提供的资料显示，北京泊寓类产品在北京有15个项目，1万间房源，平均租金在2628元/月。最贵的大户型产品为7500元/月，位置在西直门、天坛这样的城市核心地段。而此次引爆舆论的翡翠书院，实质上归属于万科的豪宅产品线“翡翠系”，它代表的只是租赁市场金字塔结构的顶端，第一期仅有1000套左右。

在采访过程中，万科方面有关负责人一直强调：“我们做的是一款小众产品，瞄准的是项目周边高新技术企业工程师和高管等人群。”

在这样的背景之下，严跃进也认为万科项目对市场“影响有限，但不排除部分房源趁势炒作。”

由于产品只租不售，所以即使是万科的目标人群，在接受程度上也不乏分歧。一位搜狗旗下工程师表示：“并不是所有高新技术企业工程师都能接受花大额资金租房子，电脑工程师里也有相当部分是比较保守的。相比品质，我们更愿意做资产配置……”

不过，也有“BAT”企业员工表示，目前万科公布的租金虽然高，但是在承受范围之内。“像我们在这边工作的高管更没有问题，他们工作有流动性，可能三年、五年之后就会调动，如果不想花大额资金购房、或者手头没有那么多现金又对生活品质有较高要求的话，其实是愿意考虑的。”

“租赁市场有很多细分需求，各种尝试与创新都值得去探索，”新派公寓创始人王戈宏认为：“万科做法激进了一些，但如果金融手段能跟得上，比如配合低息租赁贷款，也是一种大胆尝试！”

“试水”项目前景有待市场检验

V-pioneer，开拓者，这是万科翡翠书院对于其住户的定位，而现在看来这也是项目对自己的一个定位，一个租赁市场的开拓者。作为北京第一宗入市的100%自持商品房地块，翡翠书院也承担着市场“试错”的任务。与它一样100%自持的用地还有两宗，一宗是位于海淀永丰，由中铁房地产集团北方有限公司获得，而另一宗则是位于大兴的兴华大街，由中粮、中瑞凯华、天恒乐活城置业联合体获得，但这两块地均还未入市。

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