租10年需支付180万-480万元，引发市场对租金预期、租赁房高端化等担忧

万科·翡翠书院是万科100%自持商品住房。据测算，回报率在2%-3%之间，即使在理想状态下也需要30年以上才能回本。

近日，随着万科·翡翠书院这一定位高端租赁的产品推向市场，万科陷入舆论的漩涡中。一方面人们关注万科的高端租赁项目入市是否阻碍租赁市场的健康发展、推升周边房租；另一方面，业界也对万科的高端租赁项目是否能受到市场的认可提出了质疑。

项目前期资金沉淀约160亿

2016年12月1日，北京市规土委官网上挂出海淀永丰地块两宗宅地的成交公告。由于开发商之间竞争激烈，在土地价格达到上限后，自持商品住房面积也被竞到了100%自持，最终万科依靠高标准方案胜出，以50亿元独立拿地一宗，以59亿元同住总旗下子公司组成联合体拿地一宗。不过随着住总的退出，如今在两宗地块上建的翡翠书院全部为万科独立持有。

“算上地价成本，我们在这两宗地上沉淀的资金大约有160亿元。”北京万科一位工作人员透露，按照此前公布的90平方米1.5万元/月，180平方米户型3万-4万元/月的标准，即使在理想状态下也需要30年以上的时间才具有回本运营能力，项目实际回报率在2%-3%之间。

“万科所遇到的这种情况，在国外也没有先例。”我爱我家海外业务部副总经理王鹏表示，万科此次推出的产品，租金虽高，但是与前期投入相比，是无法满足企业的变现需求的。

不过也有声音认为，万科当时拿地是纯市场行为。企业在赌未来会放开自持，因此才会竞到100%自持。如今万科应该为其行为买单，而不是将成本转嫁到消费者身上。“最开始的时候开发商们积极拿地就是在赌未来自持放开后销售的可能性。但从目前来看，70年自持，能够放开的可能性已经非常渺茫。”一位业内人士表示。

租金支付细节未定

如今，争论的焦点主要围绕着万科公布的租金水平展开。按照万科目前的定价，翡翠书院的租金水平是要高于周边平均水准。据链家网上的租房信息显示，目前同样位于海淀北部新区的百旺府项目一个244平方米户型，租金1.85万元/月。147平方米户型的租金则在9000元/月，差异明显。有分析指出，按照万科公布的租金标准，租10年租客需要支付租金180万-480万元不等，这一资金成本已经超过一般意义上的租赁范畴。

对此，北京万科方面回应称，租金较高主要是产品品质定位高端。而对于具体的支付形式，目前许多细节都没有最终确定：“比如最短租期是几年？按照最长租约来结算，是需要一次性交10年房租？还是签订10年合同，分期支付房租等等问题都在探讨中……”

相关报道: