中航地产依赖物业贡献近八成净利(3)

对比营收结构可知，占据营收大头的房地产业务并没有成为公司净利润的最大贡献板块，占营收比重约3成的物业板块反而成为公司的利润“大户”。

中航地产2017年年报显示，公司物业管理业务实现营收28.67亿元，占总营收比重不到一半，对净利润的贡献近五分之四。

“中航地产之所以剥离房地产开发业务，全力投入物业资产管理业务，一是走轻资产化发展道路的需要，二是央企整合的需要。”王梦雯表示，通过对自持商业地产进行物业管理为以后的转型提供了良好的基础，目前中航地产转型思路是从住宅转向商业地产再转向物业管理，减少了成本，在增加盈利的同时还能避免债务的风险。

值得注意的是，占净利比重如此之大的物管业务，其2017年毛利率仅为10.55%，虽较2016年同比上升0.18%，但仍远落后于同行业。

全国物业管理协会报告显示，2016年，百强物管公司住宅平均物业收费为2.24 元/平方米/月，平均毛利率为 20%，十强企业平均毛利率可达 25%。

换言之，中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。业内认为，大量子公司与中航集团的关联交易中，服务方式为包干制和酬金制混用，或是其毛利率低下的原因之一。

据了解，包干制是收取所有的物业费后，再由物业公司承担管理支出成本，因此毛利率水平较低。以主要以包干制入账的中海物业2016年数据为例，其物管毛利率为13.6%。而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出，收入金额即为营业利润，毛利率为 100%。

致力于剥离房地产开发业务，全力投入物业资产管理业务，对中航地产来说是一个转型升级的契机还是又一次沉沦？一位在中航地产就职近5年的前员工向长江商报记者表示，放弃开发转战物业，有明显的“吃老本”、“保就业”的意图。但卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场，未来将集中资源发展物业资产管理业务，这或许是“满血回归” 的一个转机。