集体抢滩之下 三四线市场能否承受房企“目标”重任(2)

而滨江集团此前也表示将聚焦杭州，计划在今年力争实现千亿目标的同时，在杭州市场实现300亿元的销售额。

对此，易居研究院研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者分析认为，这类房企与大多数全国性房企布局一二线热点城市不同，它们的投资更多下沉到三线，甚至四线城市，既有效避开了与龙头房企的直接竞争，也很好地享受到了三四线去库存、热点城市需求外溢的红利。

三四线楼市走势将出现分化

值得注意的是，近两年三四线城市楼市迎来的高光时刻，与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。

《每日经济新闻》记者梳理发现，自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程逐渐从东北走向全国。2005年至2007年东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年，棚改开工1260万套。2013至2014年棚改新开工780万套。2015年6月，国务院提出棚改三年计划，3年时间棚改新开工1800万套。而根据规划，未来3年棚改计划新开工1500万套。

需要重点关注的是，央行于2014年创设的PSL（抵押补充贷款）对棚改项目提供长期、低息的信贷支持，以及国务院自2015年推进棚改货币化安置，对棚改的快速推进至关重要。

而棚改货币化带来的是库存的快速去化。易居研究院数据显示，2015年棚改货币化安置面积达1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米、2017年约2.6亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13%、18%、24%。并认为棚改是三四线城市楼市热销的重要原因。

“之前三四线城市楼市的火热，更多的是基于中央棚改政策的支撑，特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者。

另需指出的是，此轮三四线楼市库存的快速去化，除受棚改货币化安置影响外，一二线城市强调控带来的需求外溢，也是部分城市楼市火热的重要原因。

如环沪都市圈的浙江省嘉兴市。2017年嘉兴市房地产开发投资724亿元，跃升至全省第4位，同比增速全省首位。

值得注意的是，当前三四线城市的楼市走势正在分化。易居研究院的50城（涵盖4个一线城市、16个二线城市、30个三线城市）住宅成交监测数据显示，今年前两月有34个城市住宅成交面积同比下跌，三线城市占了19个，廊坊、蚌埠、兰州、宁波、赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。

“这其实是一个很强的政策信号，当前三四线城市楼市出现分化，一些城市还需要继续坚持去库存，而个别城市楼市投资投机需求旺盛，需要积极抑制房价快速上涨。”严跃进认为，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下出现降温。房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场研究。

“今年棚改计划为580万套，在信贷偏紧的背景下，一些得不到棚改资金支持的三四线城市的楼市将会面临一定风险。”陈晟认为，除关注都市圈、城市群内受热点城市外溢需求影响的三四线城市外，区域内部分高铁沿线的三四线城市也值得关注。