北京土地全面限价 房企利润空间被挤拿地流行拼团

　　北京土地市场全面限价 房企利润空间被挤拿地流行“拼团”

每经记者 舒曼曼 每经编辑 梁秋月

一直以来，北京土地市场都是房企争抢的高地，“僧多粥少”的情形可见一斑。尽管2017年北京楼市经历了“3·17”限购政策，新房二手房交易纷纷遇“冷”成交下滑，但土地市场“风景依旧独好”。

伴随着政策调控步入深水期，土地市场“开闸”加大供应，“限价”地块维稳市场，2017年开始房企拿地渐趋理性。从去年整体溢价率来看，平均25.81%的溢价率较2016年减少了4.02个百分点。

很明显的是，北京土地供应结构生变。业内人士分析称，在此背景下，房企利润空间大打折扣，北京“地王”未来恐很少再有。而为赢得土储规模较量，房企“拼团”拿地等新形式正在流行。

　　●土地供应大增房企拿地谨慎

自2016年年底，北京对土地市场拍卖规则进行创新。除自住房用地外，北京土地交易市场基本都有统一的限制，即“限房价、竞地价”，当土地价格达到最高限价时，转入“竞自持面积、竞配建比例”，此外，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

自2017年开始，北京土拍市场进入了全面限价阶段。即便限价，但2017年供应量却达到了近年来最高水平。2017年4月7日，北京发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，未来每年将新增土地供应1200公顷，5年总共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京各类型土地供应共新增128宗，同比2016年大幅增长190.9%，同时也超过了2014年、2015年，改变了2013年以后的连续下降趋势。从土地供应结构来看，居住类用地共计91宗，占全部土地供应量的71.09%；商服金融类用地12宗，占9.38%。

此外，中国指数研究院数据显示，2017年全国300个城市土地出让总金额同比增加38%，住宅类用地占比继续提高，占比达到82%，其中北京涨幅领先一线城市，全年出让金额达到2796亿元，同比增加228%。

在市场“放量”与全面“限价”的背景下，土地市场逐渐回归理性，房企拿地的逻辑变得越来越理性，尤其限价自持对开发运营实力的要求进一步提高，房企在自持比例竞争上更为谨慎。

这也衍生出土拍市场通过联合体争夺限价地块“报团取暖”的模式，最为典型的是去年6月丰台区的周庄子村旧村改造地块，首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”7家房企组成的联合体进行拿地，堪称“巨无霸联合体”。