万科郁亮：中国房价单边快速上涨时代已经结束(2)

第二，国家的发展阶段发生了变化，从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。发展比速度重要，对于我们企业来说，就不是片面追求规模，而是更关注发展的质量，包括产品、服务的质量，也包括经营管理的质量。企业的经营管理，要有助于社会整体的健康发展，要对社会整体的健康发展作贡献，不要添乱，更不能够成为麻烦制造者。其次，我们经营管理水平要放在全球视野检验，和全球最先进的管理水平同场竞技，和效率最高的企业正面竞争。

这是我们对于时代转变的看法。

在新时代下，首先十九大报告中有三句话需要我们牢牢记住：1.关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；2.关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；3. 关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。

具体来看，我们的行业有什么趋势呢？

为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣？其根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。

到今天，我们认为，住房全面短缺时代已经结束了。我们看套户比，从发达国家来说，套户比超过1.1，就是一个家庭有1.1套房子之后，套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。

但值得注意的是，“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。

不平衡，主要体现在分化上。不同城市之间，同一城市的不同区域之间分化现象特别明显，这就要求我们在寻找客户、寻找投资标的的时候，不能笼统来看，甚至不能以城市为单位，需要以更小的颗粒度对客户作出更精细的分析。

不充分，体现在相关服务上。过去20年，我们房子盖了很多，但是，跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。对此，我们需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务，短短三年，从0开始，现在已经进入了全国甚至全球的领跑行列。