住房供给体系改革亟待金融助力 房企再融资有望选择性开闸(2)

“如果沪深上市房企能够从A股市场获取直接融资，一方面可以有效降低企业的融资成本，另一方面也是顺应分类调控的基调。”某长租公寓企业负责人称，“自持租赁市场的发展一方面确实会加速行业变革，另一方面也考验着房企的综合实力。而获取自持物业显然需要具备足够的资本实力和市场支持”。

实际上，在“多主体供给、多渠道保障、租购并举”指引下，资本市场正逐步加强对自持、租赁等方面的保障力度，这从上述租赁证券化产品的快速发展也可以看出。而有消息人士称，近期证监会、交易所也都在加强研究相关政策。“目前拓宽租赁地产的融资通道是相关部门的工作重点，A股市场作为上市房企重要的直接融资渠道，未来有望得到充分利用”。

A股现首单自持租赁融资

值得注意的是，当下已经有A股房企开始尝试在沪深市场上进行自持住房项目的融资。

3月16日，宋都股份发布公告称，拟非公开发行不超过2.68亿股，募集资金总额不超过10亿元，用于杭州大江东相贤府和杭州富阳麓宸府项目的自持部分。项目建成后，合计增加自持住宅面积约4.4万平方米，将迅速选择合适方式投入到杭州的住房供应市场。

而据《证券日报》记者了解，浙江省、杭州市正成为政府和市场共同参与构建多层次住房供给体系的先行先试区。根据统计，杭州2016年人才净流入8.90%高居榜首，远高于排在第二位的长沙的4.28%。人才的净流入带来巨大房屋居住需求，使得近年来杭州销售市场火爆的同时，租赁房市场规模也以每年10％左右的速度增长。截至2017年5月，杭州全市登记出租房屋72.7万户，承租人员约428万。

“浙江是民营资本最发达和活跃的地区，宋都作为浙江本土上市房企，本次定增用于加码自持房屋建设，不断探索和参与多元住房供给体系的体现，有望获得资本市场的正向支持。也有助于宋都股份加速房地产业务多元布局，在这一领域更为快速的成长。”有行业分析人士称，“相信在浙江企业先行先试后，会有很多市场力量参与到这股大潮中”。

此外，公告显示，宋都股份两个自持项目的内部收益率仅为1.54%和1.65%，远低于一般商品房10%以上的净利润率。“在这种情况下，确实也需要借助资本市场的力量大力发展自持，应该说资本仍是住房供给体系改革的第一源动力。毕竟，开发商自持是70年乃至更长时间的长期事业，及时有效的金融支持才能让这个行业更好的发展下去。”上述分析人士称。