物业“反哺”轨道 深圳地铁交出一本划算“建设账”(2)

记者了解到，这12个地铁上盖物业项目，总建筑面积达450万平方米。其中，4个地铁上盖物业项目建设了185万平方米、22420套的保障性住房，并已全部竣工交付。张燕租住的龙海花园就是其中一个项目。

此外，这些地铁上盖物业项目，还建设了商品房、产业园、购物中心、写字楼、酒店等多种物业。

　　10年探索基本实现融资成本全覆盖

“截至目前，深圳轨道交通一、二、三期工程已基本完成全成本覆盖，物业收益足够支付地铁建设融资的本金和利息。”深圳地铁集团总经济师刘文说。

他给记者算了一笔账：深圳地铁一、二、三期工程共计305公里，目前已建成通车8条线285公里。“其中，深圳地铁集团负责建设运营7条线，建设总投资约1800亿元，政府资本金已安排约900亿元，需要通过其他各种渠道融资的建设投资及利息约950亿元。目前，通过‘轨道+物业’的方式，深圳地铁获取的相关土地资源及将来的开发收益预计将超过1000亿元。”

深圳地铁建设采取了通过政府注入配套融资资源(土地)，经市场化融资解决地铁建设资金，再通过土地资源开发收益偿还借款的“轨道+物业”模式。在这一模式下，深圳地铁集团形成了自我造血机制，逐步减少对公共财政的依赖，并最终实现地铁自身的可持续发展。

经过十年探索，深圳地铁“轨道+物业”发展模式逐步迈向稳定、成熟的发展阶段。截至2017年11月，在建项目面积达300万平方米，7个项目先后入市销售，销售面积约60万平方米，销售额累计超过440亿元。自2013年第一个项目开售，扣除开发的建安成本和预留必要税费后，物业开发反哺轨道建设资金已超过250亿元。

深圳地铁一期工程1条线路22公里，总投资105亿元，70%来自政府资本金。二期工程4条线路共155公里，总投资700多亿元，50%来自政府资本金。三期工程5条线路共178公里，总投资1000多亿元，在出资部分现金作为资本金的基础上，深圳市政府主要以车辆段等上盖物业国有土地权作价出资的方式出资本金。

深圳地铁物业开发总部总经理张建华说，地铁建设周期长，需要四到五年，在建设资金紧缺的情况下，采取BT模式(Build-Transfer，即建设-转让)，分期或尽量延后支付建设费用。而在已成熟的车辆段上进行上盖物业开发建设，只需一年半左右，物业即可销售，回笼资金，可以支付部分地铁建设费用，“打了一个时间差”。