房企做长租公寓同样拿房难 轻、重资产道路各有追捧(2)

对于房源的获取的难题，万科前述内部人士指出：一方面，不同的城市拿房成本会有差异，公司也会对回报周期提出要求；另一方面，长租公寓的市场外拓同时需要跟快捷酒店、商业酒店竞争房源，但酒店这样短租行业的承租能力比长租公寓更强。如酒店房间，200元/晚的价格一个月出租率50%，很容易实现3000元/月的租金，但换成3000元/月的长租公寓就没那么容易实现高出租率了。

●看模式 重比轻更有利可图

广东省房地产协会专家委员会委员刘策对《每日经济新闻》记者说道，房企目前做长租公寓的商业模式并不通畅，主要是受到融资成本与租金收益倒挂的影响，而只能使用少部分租赁用地和被低估的商业物业。

对房企做长租公寓的模式中，“轻资产做规模，重资产做盈利”的观点似乎已成共识。目前，房企也多是轻重结合，并会逐渐向重资产自持倾斜。

对于轻重资产两种模式的盈利差别，在龙湖此前的中期业绩会上，其管理层曾透露，冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率达65%，对轻重比例的分配上也从早期的8：2调整为6：4。

与万科将泊寓轻重比例控制在5：5的想法类似，开发商们更看重通过重资产自持。长租公寓项目除了较为稳定的租金以及其他相关收入外，还可以在退出时所获得的物业增值收益，也可以通过资产证券化将资产盘活。

但与龙湖、万科不同，已向轻资产战略转型的朗诗发展长租公寓看重以轻资产做规模。朗诗方面向《每日经济新闻》记者表示，在其已获取的房源中，大部分都是通过轻资产方式获得。随着朗诗寓在今年一季度新增了9个项目后，其运营房间总量将达到3800间。朗诗同时已提出2018年实现3.5万间的近期目标。

龙湖作为长租公寓的早期玩家，公司对记者表示，其目前在获取项目资产已从原有的“轻资产”和“重资产”基础上，提出了“中资产”的概念。在其看来，轻资产其实是纯品牌运营的输出与管理。通过10年以上租期的租赁经营、股权合作、委托管理等方式，但还需要支付租金、装修资金、运营资金的，则为中资产。

在龙湖冠寓的大本营成都，截至去年底，冠寓已落定14店，共计房源7500间。这14家店中，有7家店分布在龙湖在成都先后获得的7宗地块上，属于自持物业。成都冠寓的内部人士对记者表示，后续冠寓会以重资产持有为主。

刘策认为，由于长租公寓利润低、回报周期长，房企做长租公寓需要先通过轻资产做大规模，提升品牌影响力以及运营能力，然后在等待租金上升、租售比回归合理水平、融资成本合理后，逐步向重资产持有转型。

前述万科内部人士认为，在盈利结构上，除了租金收入，开发商在长尾服务和打通产业链上比其他运营商更有优势，如加入联合办公、商业消费等使之成为城市资源聚集点后，成为长租公寓新的利润增长点。