价格倒挂“地王”变“闲王”开发商解套路在何方(3)

业内观点认为，2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地，不同量级的城市，面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外，则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题；是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套，最终还是拼实力、看时机。

张波告诉《每日经济新闻》记者，不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企，三限之下“断腕求生”亦属正常，在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

张波进一步表示，房企拿“地王”的最终目的还是赚钱，但并非所有房源（尤其是前期开售的房源）售价必须高于成本，这个时候舍小取大，保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。

对大企业而言，“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

“对于这类大企业，他们有的不仅是资金优势，还有软实力，比如品牌。这类企业可以利用行业地位和良好口碑，保证项目的一定溢价水平，在困境中赢得生机。”

张波继而指出，产品也是大企业的一项优势，尤其是在项目打造上有过人之处的企业。其在产品定位以及客户需求把握上有丰富经验，更有利于化险为夷。同理，操盘实力强的企业，利用强效的管控手段和运营能力，也有更大的潜力空间。

　　“地王”将消失？

一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目，另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走，热点城市溢价率回落。业内有声音称，随着房地产长效机制的建立，“地王”现象或将消失。

2017年10月，高层确认，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。与此相应，今年的土地招拍挂市场新玩法层出不穷，竞配建、自持、摇号、熔断以及新推出的租赁住宅专项用地等手段，都对土地市场形成制约作用。

世联行副总经理袁鸿昌接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，“地王”的出现是开发商对未来预期过高所致，但中国房地产市场既受到市场供求关系的影响，也受到政策法规调控的影响。

袁鸿昌认为，相对来说，目前我国房地产市场受政策影响很大。在宏观调控下，今年很多地方拍地以底价成交，甚至出现“流拍”的现象。