调控风暴中的北京楼市：成交量腰斩 房企集中度再提升(2)

这两项政策不仅开启了全国楼市加码的热潮，也对北京市场产生重大影响。

亚豪机构市场总监郭毅表示，进入2017年以来，受到预售价格管制以及商办限售政策的影响，北京住宅市场的供应骤降，月度开盘项目数量仅在10个左右，最少的10月份仅5个项目入市。到了年底，这一情况也并未改善，12月仍将以10个项目的入市量收官，使得全年供应在冷淡中落幕。

“过去两年北京诞生了很多高价地，大部分都准备以豪宅形式入市。但今年北京的限价政策十分严格，单价超过8万的项目寥寥无几。”北京某知名房地产项目负责人向21世纪经济报道记者表示，很多项目都延缓了入市步伐。

二手房的低迷则是由于信贷政策的影响。“3·17新政”出台后，部分二手房因被认定为非普通住宅，首付比例从4成骤增到8成，按照北京的房价水平，这相当于几十万至上百万不等的成本。这也导致很多在途交易中止。

加之北京二手房交易中，约八成为“连环单”。一单交易的中止，往往引发数单交易受到连带影响。

万科市占率将超10%

在市场下行周期中，行业洗牌也在加剧。根据中指院的观点，今年北京市场前十名开发商的市场占有率将达49%，而在2016年，占有率仅为35%。其中，万科以在售30个项目，签约销售额307.5亿排名北京市场第一，市场占有率将超过10%。

该机构预计，未来在调控不断升级的情况下，北京楼市的集中度仍将继续提高，优势开发商、优势项目将成为市场主力。

今年以来，北京在土地出让中设置了很多附加条款。除规定最高限价外，很多地块还对销售价格进行限制，并增加自持比例。这使得今年北京诞生多宗全部自持的地块。

这种设置导致进入北京市场的门槛越来越高，小房企几乎没有拿地机会，即使是大型房企，也为了分担风险而组成联合体。中指院指出，2017年销售金额排名前五的项目，全部为联合开发。

上述机构认为，由于地价高企，经营复杂度提高，开发商之间联合拿地、规避过度竞争、共同发展成为共识。随着北京市场商品住宅限价、要求自有资金拿地监管等趋势从严，未来联合拿地的项目数量还将继续增多。