风险凸显 近两年“地王”六成股权出现变动(2)

“项目畸高的利润率让房企不惜一切代价去拍地。”上述人士坦言，例如京奥港未来墅项目，开发商初期心理售价高达4万元/平方米，若没有此次调控，项目并不是没有以高价卖出的可能性。“开发商有个心理，地就是现金，若不开发，转手出去也能赚一笔。”

克而瑞报告显示，2014年1月28日，方兴地产以101亿元，溢价111.5%夺得了上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地，折合楼板价47609元/平方米。但4.7万的楼板价已经比周边在售精装新房贵，与该地块相近的明园都市森林毛坯仅卖3万元/平方米。但是一年后，2015年4月1号，方兴大宁金茂府正式开盘，开盘价约为68090元/平方米。截止到2016年4月，已推出的674套中卖出了643套，去化率达到95%，平均售价73112元/平方米。

从华侨城侨禧项目来看，其虽转让但也属于溢价退出。华侨城股份在该项目上沉淀了逾90亿元资金，到今年如果顺利退出，包括股权转让投资收益及收回股东借款利息在内，两年时间公司投资该项目将净赚约21亿元，测算后内部收益率会达到11%左右。

杠杆高企风险凸显

有业内人士表示，华侨城急于出手，并不仅仅是可以溢价售地，而是其资金压力过大，急于退出以换取现金。“华侨城其实是一笔赔本生意。该项目连年亏损，大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本，以及项目开发、营销等各环节均有投入，但变现还需更多时间。”

事实上，到今年三季末，华侨城短期借款余额达228亿元，占到有息负债规模的1/3，而初期时，华侨城短期负债仅58亿元，占有息负债比重13.6%。

中信建投证券报告显示，中型房企其短债压力和净负债率分别达93%和143%，分别较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。WIND统计数据显示，截至 2017年 9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高；净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。

以阳光城为例，19日阳光城发布公告称，股东福建阳光集团有限公司所持有公司部分股份办理了质押。公告显示，截至公告披露日，阳光集团所持股票7.09亿股已100%质押，阳光集团子公司东方信隆资产管理有限公司持有6.2亿股已质押比例达98.24%，一致行动人福建康田实业集团有限公司持股近4.12亿股质押100%。