法院：房产新政不必然导致购房人无履约能力(2)

法院审理认为，瞿某与辛某签订的房屋买卖合同应属有效，新出台的房屋新政严格解释了买房人“连续5年”的执行标准，瞿某按照新政的确不具备购房资格，且双方均没有其他违约情形。在这种情况下，瞿某要求解除合同是有事实和法律依据的，合同解除后，已收取的定金、房款应予返还。

据了解，房产新政发布后，以前不限购的商住、商办类房屋，如今购买方也须符合限购的政策。还有许多非京籍购买人因不符合上述条件或京籍购买人名下在京已有住房的，签订房屋买卖合同后的确失去购房资格。对此，买受人应举证证明其不具备相应的购房资质。

谈及房产新政对于房屋买卖合同的影响，大兴区法院民一庭副庭长杨怡介绍说，国家关于房市的调控属于宏观调控，具有公共政策性质。对于房屋买卖合同的履行来说，不会达到致使合同不能根本履行的程度，因此不构成不可抗力。而且，2017年房市新政并不必然导致购房人无履约能力，或者必然导致继续履行会对某一方当事人显失公平，也不宜简单适用情势变更原则。法院审理此类案件，一方面坚持公正审理，切实维护当事人的合法权益；另一方面坚持服务大局，确保房地产市场平稳、有序、健康发展。对于企图利用新政规避违约等情形，在查明事实的基础上进行依法裁判，确保合同的稳定性和严肃性，维护房屋交易市场的良好秩序。

买卖合同双方如何避免发生纠纷？杨怡说，双方在订立合同时就要仔细阅读合同条款，尤其是加重自己义务的条款，最大限度确保意思表示无歧义。2017年房市新政不是北京市第一次房市限购、限贷政策，由于房市政策不断变化，无论是购买人还是出卖人，交易过程中均应对政策变化有一定预见性。建议在签订合同时应具体约定，如新政出台导致合同履行发生变化或者不能履行的情况出现双方应如何处理。双方应本着妥善处理问题的态度，新政出台后如若影响合同履行，要第一时间同对方进行联系和沟通，避免双方损失进一步扩大。