法院：房产新政不必然导致购房人无履约能力

房屋是当今城市家庭最重要的财产之一。2017年，北京市密集出台多项新政对房屋市场进行调控，包括首付比例提升、购房资格的认定变化、限购房屋类型调整等，对已经签订的房屋买卖合同的履行产生较大影响，也因此引发房屋买卖合同纠纷大幅增长。北京市大兴区人民法院近日通报，2017年前10个月，该院已累计受理此类案件977件，案件数量涨幅较大。

记者从大兴区法院了解到，在大幅增长的案件背后，不乏部分当事人企图利用新政规避违约等问题，但事实上新政并不必然构成不可抗力或必然导致购房人无履约能力，因此法院在审理此类案件中，并不会轻易适用情势变更原则，只会在查明事实的基础上依法裁判。

今年1月，吴某贷款购买A公司出售的房屋一套，并与A公司签订了“北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)”，该商品房的规划性质为办公。3月26日，房产新政出台，之前不限购的商住、商办类房屋，如果是个人购买，必须符合“名下在京无住房和商办类房产记录”“在申请购买之日起，在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税”两项条件。

新政出台后，买房人吴某以自己无法办理商业贷款为由，起诉至法院要求解除合同、退还已付房款并给付利息。对此，A公司认为，合同的履行并未受到新政影响，根据此前合同的约定，付款方式已经变更为一次性付款。

法院审理后认为，吴某与A公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，应属有效。根据已查明的事实，涉案房屋已经售出并进行网签，合同履行并没有受到新政影响，据此判决驳回吴某的诉讼请求。

承办法官解释说，新政确实规定了商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人贷款。但在本案中，购房人既没有真正申请贷款，也没有依据合同在规定期限内行使解除权。因此根据合同约定，购房人的房款缴纳方式变更为一次性付款。

而在另一起案件中，经中介公司居间服务，瞿某与辛某签订房屋买卖合同，约定瞿某购买辛某手中的房屋，总价款210万元。合同签订后，瞿某依约支付了购房定金，但未办理网签。3月22日，北京市出台房屋新政，瞿某属非北京户籍家庭，按照新政要求不再具有购房资格。为此，瞿某要求解除与辛某签订的房屋买卖合同，要求返还已付定金。辛某虽同意解除合同，但不同意退还定金。翟某于是诉至法院。