李宇嘉：从“深圳样本”看如何为租客守住低租金防线(3)

上世纪80~90年代快速城市化过程中，为降低城市化成本，政府在征收原农村集体土地的同时，并没有将原村民完全纳入城市化管理，而是变相鼓励原村民、村集体通过自建出租屋的方式“自我城市化”，从而出租屋经济的体量越来越大，城中村租赁住房占全市住房的50.3%。

目前，深圳917.8平方公里建设用地中，成本低、高密度的出租住房占了300多平方公里。而且，围绕原农村集体土地开发城市的过程，也造就了城中村在各区域点状分布，区域位置优良。

链家报告显示，城中村租客通过地铁、公交出行分别占比30%和26.1%，30分钟左右的通勤占比55%。而且，长期以来，城中村租住人群已形成了以乡缘和业缘聚集的传统，这对于从“落脚”深圳到“扎根”深圳的外地人“本地化”进程、新型城镇化进程是一条自然的低成本的路径。

近期，国土资源部和住建部下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海等13个城市先行试点，核心内容是“试点城市村镇集体经济组织，可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式，建设运营集体租赁住房”。

笔者认为，利用集体土地高位蓄水(大城市集体土地和国有土地“对半开”)及巨大的“级差地租”，可有计划释放低成本供地，降低租赁供应成本。另外，村集体和农民掌握入市主动权(而不是被征收)，借此可长期分享集体土地入市红利、城市化红利，相比一次性补偿的“征收模式”、建设并出售小产权房，建设并运营租赁住房具有细水长流地分享红利的特征，能避免资本对农地的觊觎，也能够调动村民和村集体的积极性。

近日，北京已发布本地试点内容，2017~2021年计划供应1000公顷集体土地，占新增租赁住房用地的77%。这是一个好开端，其他城市如果能够跟进，将降低租赁住房供应成本。