李宇嘉：从“深圳样本”看如何为租客守住低租金防线(2)

深圳的城中村租赁，不仅租金很低，生活成本也很低。不管是餐饮、零售，还是生活服务，其价格都比商品房小区要低30%左右。另外，经营场所成本高企、社区物业整治、城市公共环境管理等影响下，修雨伞、擦皮鞋、裤子锁边、配钥匙、修理家电等伴随居住的日常基本生活需求，提供服务的小摊贩在商品房小区已经很难找到了。但是，这类小摊贩不仅在城中村遍地都是，而且物美价廉。

另外，早在2010年，深圳就在全国率先进入了存量房时代，经过政府主导的综合整治，加上原村民和村集体长期租赁经营，2/3的城中村引进了规范的物业管理、治安管理，不仅中低收入人群租住城中村，高学历人群租住城中村的比例也很高。目前，高中、专科和本科毕业等三个租客类别中，租住在城中村住房的比例分别达到65.35%、63.2%和49.9%。

更重要的是，深圳城中村的住房，80%是违法建筑。但是，本着尊重历史、尊重现实的原则，政府认可立于其上的租赁关系，即有形的房屋或是不合法的，但无形的租赁关系是合法的。

由此，深圳创新性地将有形的城中村与无形的租赁关系剥离，提出依据合法的租赁关系，分配公共服务的模式，在全国较早实现了“租售同权”、公共服务均等化。

这也意味着，只要持有城中村租赁合同，并到市政府租赁办公室设在各街道的办事处备案，租客就可以加入全市所有居民(包括户籍居民)必须参与的公共服务排队分配，并通过“积分制”申请就近接受义务教育、接种疫苗等基本服务。据悉，绝大多数租住在城中村的家庭，小孩都可凭租赁合同入读公办学校。同时，城中村注册的企业，也可凭租赁合同获得合法产地证明，从而降低了企业营商成本。

因此，各地发展住房租赁，最应该关注两点，即租赁低成本、服务全覆盖。

作为租赁占比最高、房价高企、空间逼仄的城市，深圳上千万租客之所以能实现低成本“安居”，一方面在于，深圳本来就是由外地人构成的移民城市，从上世纪80年代建设特区伊始，深圳就自发确立“包容发展”的理念。既然都是外来人口、都怀揣创业梦想，就应该平等享受城市化红利。

更重要的是，深圳是国内最早大规模利用集体土地建设租赁住房的城市。尽管深圳在2004年宣布全域土地国有化，但70%的城中村住房在这之前就已在集体性质的土地上建起了。顺应快速城市化、外向型经济，经营出租屋如同种粮食，这是原村民、村集体细水长流分享城市化红利的载体。