房地产调控长效机制 全面落地已成熟(2)

土地供应环节最重大的革新,就在于集体土地入市改革“破冰”。近期,国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。目前,新市民、农村“留守人群”、大学毕业生、城镇无房户总人口在4~5亿,相当于现有城镇常住人口的80%。高房价背景下,单靠新地出让、盘活存量土地,难以满足新市民借助低成本租赁房屋在城市“安顿”下来的诉求。过去,囿于“房地产化”等顾虑,集体土地入市踌躇不前。集体建设用地建租赁住房、企业和村集体(村民)合作持有、长期经营完全可避免上述顾虑,还能保障并赋予农民分享城市化红利的诉求。更重要的是,这一供给端改革将大幅降低租赁成本。

其次,楼市源头被控制住,地价难以上涨,新市民需求导向土地供应。接下来,就是改革住房供应体系。目前,不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”,存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”,“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度,不仅是长效机制的重要内容,更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

赋予租房者一样的权利,会分流购房需求但不会明显冲击房价,因为租房和买房是两个群体,前者是新市民,后者是中高收入者。

重要的是,租赁崛起了,并建立起“先租后买”的消费模式,很多人甚至长期租房,过去由旺盛需求推动的房价上涨、上涨预期拉动的投资投机就会慢慢退潮,“灰犀牛”风险渐进疏解。

另外,租赁能让新市民、无房户在城市“安顿”下来,但其解决的只是基本需求,想要更好的居住环境、更大的空间、更优质的服务,就得努力工作,以后在市场上或租或买。

我国素有安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统。因此,租房3~5年后,很大一部分人要去买房,但也不是一窝蜂涌入市场。这种有效需求,不仅确保楼市不会因需求断档、调控打压而大幅度下滑,还能确保以有效需求逐渐代替无效的投资投机需求,这是我国楼市“软着陆”的优选。

因此,共有产权住房也是住房供应新体系的重要内容。近期,京沪大规模启动的共有产权住房模式,目前已经扩展到深圳、厦门、福州、海南等地,未来也必将扩展到全国。

综上,探索多年、因内涵和外延宽泛而一直模糊的房地产长效机制,近期逐渐清晰起来。当前,风险担忧倒逼形成“天时”,地方政府渐进告别土地财政、土地供给端改革形成“地利”,政府锐意改革形成“人和”。利用持续调控形成的“窗口期”,以住房回归居住属性为导向,以土地和住房供给端改革为着力点,以扩大有效且低成本供给、满足新市民住房需求为主要内容的长效机制,其效果开始显现,全面推出的时机已经成熟。