房地产调控长效机制 全面落地已成熟

党的十八大以来,在控制房价上涨的同时,房地产长效机制建设、住房制度改革和顶层设计全面起步。10月10日,国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。

众所周知,我国开启房地产调控以来,需求端“短期化”调控一直是主基调。2016年10月份,楼市新一轮调控开启。本轮调控有两个重大变化,一是“投资投机需求不停、调控不止”。例如今年前9个月,北京发布调控政策超过20次,15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。二是千方百计打掉顽固不化的“旧式预期”,即房价长期上涨预期和经济形势一下滑调控就松绑的预期。这样做的目的,一方面是为长效机制的建设创造“窗口期”;另一方面,经济转型叠加实体盈利下滑,需保持稳健的货币政策,基准利率难以提高。为防止资金“脱实入虚”、“转型未成、泡沫泛起”,要给市场传达调控的决心。

正如宁吉喆所言,党的十八大以来,各地因地制宜、因城施策,房地产调控的效果是好的。目前,三四线城市整体库存消化周期已降至18个月的警戒线以内;投资投机需求基本褪去,京沪深龙头代理中介统计的投资客占比降至4%,这是历史最低值。

同时,利用调控创设的难得的“窗口期”,长效机制建设全面启动。相对于短期调控,长效机制建设着力于供给端(非需求端)、着力于住房回归居住属性(非偏离居住属性)、着力于实现新市民的有效需求(非投资投机等无效需求)、着力于房地产和宏观经济相得益彰(非“工具化”)。目前,长效机制的轮廓眉目渐显。

首先,在楼市的源头——土地供应环节,过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式,被“控地价、竞配建(租赁住房或自持)”或完全自持的出让模式替代。首先,这种出让模式规避了过去“面粉价格推高面包价格”的逻辑;其次,不管是配建租赁住房还是公共设施,或企业自持,都是顺应新市民为主体的住房需求,这是住房回归居住属性在供地环节的应有之义;最后,土地涨价逻辑褪去,土地供应面向新市民了,地方政府“土地财政”自然消解。近期,各地“人口引进”政策频频出台,落户门槛降低,竭力修补公共服务欠账,这意味着地方开始从依赖土地转向依赖人口。因为有了人就有了消费、投资,也就有了税收和经济增长。