京穗深推出“只租不售”地块 如何使用仍是未知数(3)

此后，北京再度推出多宗含有自持的地块，但自持比例不尽相同。如今年8月1日，金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地，这两宗地均有高于20%部分需要开发商自持的地块。而在10月11日，备受关注的海淀北三环附近地块最后以16.5亿元的价格、自持率36%、溢价率33.5%为条件被天恒拿下。

据不完全统计，北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。

在北京推出100%自持地块之后，天津、杭州、广州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相关用地。据中国指数研究院数据显示，截至目前，全国共计推出、成交近80宗相关地块。斩获这80宗地的48家企业，基本都是国企或者大型房企。

截至8月底，万科共获9宗自持地块，龙湖6宗，保利和首开各5宗。数据显示，截至6月，万科在北京、广州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗资近300亿元；其中住宅自持总面积超过50万平方米。其余自持宅地超过30万平方米以上的房企有保利、首开、龙湖、首创，以联合体形式获取居多；超过10万平方米的有中海、金地、融信、中铁、世茂，其中中海为联合体形式自持，金地、融信、中铁、世茂为独立自持。

■专家点评

自持地块如何使用

仍是未知数

无论是广州还是深圳，都不是最早推出“自持地块”的城市。去年底，北京推出了4宗100%自持地块。获得自持地块的房地产企业直言，虽然拿到地块，但未来如何使用，仍在考虑中。

有业内人士指出，此前，仅靠租赁住宅难以盈利，全国一二线城市超低的租售比已经说明了这一点。

以深圳首推的自持宅地为例。建筑面积为90180平方米，若以挂牌起始价7.77亿元计，平均每平方米约为8616元；若以最高限制地价10.1亿元计算，平均每平方米约为1.12万元。但根据Q房网研究院统计，2017年上半年深圳商品住宅租金每月为72.49元/平方米，若仅靠房租，且以底价计算，房企要10年才能收回地价。

“房企还要加上建安成本、运营成本和各种税费等。对于习惯短周期开发、资金快速周转的地产商来说，挑战太大。”上述业内人士表示。

不过，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，开发商后续会重点围绕两点做文章：第一是提前锁定租赁客户，这也是提前锁定租赁风险的一种手段，但此类做法是否可持续和有效还有待商榷；第二是通过房地产金融的各类操作手段提前布局，比如说通过资产证券化的方式来实现资金的一次性回笼等。“但目前土地开发方面的潜在盈利空间相对较小，房企需要通过继续提高周转速度和减少营销成本等来保持盈利空间。”