长租公寓装修成本高苦熬薄利期 业内：不要着急盈利(2)

华菁证券根据对长租公寓的息税前利润率的分析显示，入住率在95%的情况下，企业拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为零，人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为零。因此，55%的拿房成本和百间65%的入住率是长租公寓盈利的临零界点。

西南证券一份研究报告也显示，以纯租金差作为测算，由于房源拓展成本和管理成本，加上装修改造和软硬装配置成本等因素影响，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损40%到30%，运营开始后第2~3年，出租率会逐步提高到90%以上；十年左右，平均税前利润可以接近15%。

万科董事会主席、CEO郁亮此前公开表示，从回报率来说能够达到1%~2%已经很满意了。禹洲集团董事局主席林龙安也曾公开透露，目前长租公寓的租金回报率并不高，内地仅维持在4%左右，而融资的利息都超过4%。

对此，优客逸家CEO刘翔向《每日经济新闻》记者透露，由于优客逸家的拿房属性是从存量房中获取，属于轻资产企业，类似企业的行业融资成本普遍在12% ~14%之间，而优客逸家的在成都市场不计入资金成本的利润率为8~9个点左右，而净利润率仅为1%~2%。

乐乎青年社区创始人罗意则坦言，之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因为都在发展，所以不能简单得以盈利不盈利来作为评判标准。长租公寓的装修成本、社群运营、开发管理系统都是需要摊销的成本，只要长租公寓行业在发展早期模式是对的，盈利问题不要着急。

　　装修成本占比高 管控难

华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业的盈利临界点。北京万科泊寓相关负责人也表示，对于轻资产来说行业的投资回收期普遍是5~8年，而行业内普遍的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

中金公司认为，无论是集中式还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分。以万科泊寓为例，泊寓厦门总经理吴迪曾表示，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。

目前，集中式长租公寓装修时间为半年到一年时间，而分散式长租公寓的装修时间周期大约2~3个星期。据了解，龙湖冠寓目前产品线的装修设计全部为内部完成，并依托集团在产品研发、设计建造和成本控制的优势，可在获取项目后4个月内开业。