首富过山车背后：许家印凭什么超过马化腾和马云？

恒大对“圈地”的热情在房企中显得有点特立独行甚至一意孤行。不过时间证明恒大的眼光确实独到，随后各大房企加入圈地热潮、“地王”频现，而恒大却早已凭借先发优势低成本购入大量土储。

易观智库房企中心研究总监严跃进告诉《中国新闻周刊》，“土地储备是衡量上市房企的一个重要指标。所谓“巧妇难为无米之炊”，土地是最基本的投资生产要素”，而这一道理，恒大2006年就已经参透，是最早一批具有土储意识的房企。

俗话说，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大土储面积达到2.76亿平方米，且今年上半年新增土储就超过6000万平方米，遥遥领先其他房企；此外，恒大负债合计13248亿元，几乎相当于同行万科和碧桂园上半年的负债总和。

在高土储和高负债的策略下，地产行业起步较晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地储备、销售金额、资产规模、营收规模均超万科，最终成为龙头老大。

今年以来，恒大股价更是持续走高，7月27日许家印资产净值超过万达集团董事长王健林，成为国内地产首富；9月18日，恒大股票涨至27.75港元，再创历史新高，许家印也因此成为中国首富。

向低负债轻资产转型

高土储和高负债给恒大带来高增长的同时也带来了高风险，已经做过“老大”的恒大决定放慢步伐、稳健发展。“求变”是恒大2017年给自己的新标签。

2017年8月28日，恒大在中报里提到三个转变：一是从“规模型”发展战略向“规模+效应型”发展战略转变；二要从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变；三是完成“房地产业”向“房地产+服务业”转变。

三大转变，并不是恒大的随心起意，一直都在“等风来”的恒大终于迎来了自己转型的时机。

2017年上半年，恒大合约销售达人民币2240.9亿元，合约销售建筑面积为2475.1万平方米；同时，恒大实现收入1879.8亿元，较去年同期上升114.8%，实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224.4%，股东应占利润188.3亿元，较去年同期上涨832.2%。亮眼的业绩为恒大的战略转型做足了准备工作。

从“三高一低”向“三低一高”的转变是恒大最为重视，也最下功夫的一个。2017年上半年，恒大提前完成了共计1129.4亿元的永续债赎回工作，既是恒大降低负债的决心，也是其转变迈出的第一步。