调控强音频发 三维度剖析楼市“变奏”(2)

从近期土地市场看，房企土拍的主战场开始转向三四线城市。同策咨询研究部数据显示，8月三四线城市宅地成交楼面地价为1437元/平米，环比略微下滑0.9个百分点，同比则大幅上扬45%，从去年11月份开始，宅地楼面价已持续10个月超过1000元/平米。

从溢价率来看，8月三四线城市宅地成交平均溢价率达38.28%，已连续7个月超过一线、二线城市宅地平均溢价率。另据中原地产统计数据显示，今年前8月，283个三四线城市住宅用地成交金额达9830.3亿元，接近去年全年的水平。前八个月拿地积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元，与2016年同期50大房企拿地金额相比涨幅达49%。

和此前相比，严跃进表示，对房企来说，现在最大的动作就是补库存。当前房企已从去库存转变为比较积极的补库存导向。值得注意的是，后续也需要警惕资金方面的压力。

不过，王孝松指出，在国家统计局发布的8月房地产数据中，土地购置面积和土地成交价款增长率不匹配，购置面积同比增长10.1%，增速回落1个百分点，而成交价款增长42.7%，增速提高1.7个百分点，这意味着房地产开发成本仍在持续上升。

行业转变 激活存量住房

中国社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室研究员邹琳华认为，购房者对房价的预期开始趋于理性。其中一个重要原因是“租售并举”住房制度的明确和落地。7月，住建部、国家发改委等9部委联合发布文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

广州市日前印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出实施“租购同权”等措施。上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确，至2020年要基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系等等格局，这些都形成从严调控半年以来房地产市场的一大变化。

明源地产首席研究员刘策表示，从需求端看，在冻结交易的情况下，也将购房者开始导向租赁市场。事实上，通过租购并举，也可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。同时，租赁用地挤出商品房用地，稀缺的商品房用地将倒逼地产商开发的产品更具附加值。

从政策调控压力比较大的一二线城市来看，分析人士认为，新房的库存和可预期的供应量都难以回到历史高点，在长时间都不存在去库存的问题，而住房需求却有增无减，激活存量住房资源迫在眉睫。