调控强音频发 三维度剖析楼市“变奏”

自本轮楼市调控政策出台以来，热点城市房价涨幅稳中有降。在一系列政策措施的影响下，市场供需、房企策略、行业发展“变”字当头，未来楼市发展有望步入“去炒作”、“租售并举”等新阶段。同时，新房库存和可预期的供应量都难以回到历史高点，激活存量住房资源迫在眉睫。

　　市场生变 结构分化明显

半年多以来，全国房价涨幅呈现一二线城市趋稳回落，部分三四线城市较快上涨的现象。国家统计局最新数据显示，8月涨幅最快的新建商品房住宅城市依然是桂林、北海、牡丹江等三线为主的城市。

华融证券首席经济学家伍戈表示，今年房地产市场最大的超预期事件，就是在宏观调控下，一二线城市踩“急刹车”，楼市量价齐跌，但三四线城市房价尚未回落。尤其是在“金九银十”的传统购房季，一二线城市大多处在相对“低迷”状态。中国指数研究院9月4日-9月10日数据显示，一线城市成交量环比下跌17.5%，其中北京成交面积环比下跌20.87%。

除城市之间分化，新房、二手房市场表现也渐有分化之势。北京新房价格依然坚挺，但二手房价格明显进入下行空间。中原地产数据显示，8月份，北京二手房市场仅仅签约7600套。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，二手房价格持续下跌说明楼市政策效应在积极释放。同时，房价下跌也缘于“挤泡沫”效应，新房市场由于各类管控措施较多，现在呈平稳态势。

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员王孝松表示，整体从1-8月销售情况来看，销售面积和销售额增速持续回落，表明政府的房地产调控政策已经发挥作用，在限购、限贷等一系列政策的作用下，房地产市场持续降温。但1-8月份，商品房销售面积同比增长12.7%，商品房销售额则增长17.2%，目前政策效果仍有进一步提升空间。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，武汉日前落实“限售”扩围政策，沈阳、兰州、张家港等城市近期开始发布楼市调控政策。9月至10月份部分城市新一轮调控政策陆续出台，楼市将迎来新一轮的“风暴”。

　　房企谋变 优化布局补库存

市场的变化也在推动开发商主动求变。新城控股高级副总裁欧阳捷称，“金九银十”正在从一二线城市转移到三四线城市，不少三四线城市正在重现去年热点城市量价齐升的场景。“首先，房企的行业集中度越来越高已是不争的事实和趋势，但一二线城市难以创造业绩增量，甚至能够保住原有份额已是大为不易。大型房企势必需要进入更多城市，而它们尚未进驻的三四线城市有机会提前布局。”欧阳捷解释。