析“共有产权”法律焦点问题：减少初次购房者压力(4)

在孟强看来，通过对物权法规定的共有制度的灵活运用，《北京市共有产权住房管理暂行办法》构建了有别于自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房等政策性住房的新型政策性房屋产权关系。

“通过共有物处分的法律限制和合同的事先约定，政府长期、稳定地持有此类政策性房屋部分比例的产权，控制了政策性房屋的流转，将流转的受让人范围限定在其他符合共有产权住房购买条件的家庭上，有效地实现了此类房屋仅服务于确有住房需要的特定人群的政策性目的。”孟强认为，也能够在完善住房供应体系、满足城市居民基本住房需求方面发挥良好的作用，为住房“刚需”人群解决城市住房问题。

北京拟推出的共有产权住房政策，也是我国近年来住房保障制度的一种探索。

根据公开资料显示，国内共有产权住房的试点始于2007年，由江苏省淮安市先行探索。按照淮安的做法，中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

“比起传统的经济适用房，共有产权房是百姓花了经济适用房的钱买到的商品房。”据当地有关负责人介绍。

2010年，上海推出共有产权住房，申请人需要具有城镇常住户口3年以上，且在提出申请前5年内无住房出售或赠予行为。此外，国内其他城市也在探索共有产权住房制度。

2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“健全符合国情的住房保障和供应体系”。

2013年12月，在全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部有关负责人在部署2014年工作时明确表示，“要更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管”。

2014年，住房和城乡建设部等六部委制定《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，全面开始推动发展共有产权住房。

对于北京此举，邹琳华建议，共有产权住房探索成功与否，还需要把好入口关。共有产权住房中，政府份额越高，其准入审核机制相应地应越严格。否则，共有产权房也难免沦为少数人套利的工具。

“大道至简。在保障其共有产权基本要义的前提下，共有产权住房制度应尽量简化规则，让老百姓都能理解。”邹琳华说，“至于共有产权住房的份额如何划分、住满5年之后的转让、上市等具体细则，可以在申购合同中进行明确。”