析“共有产权”法律焦点问题：减少初次购房者压力(3)

邹琳华举了一个例子，比如，共有产权房初始购房定价为70万元一套，而当时同等商品房市场参考价为100万元，共有产权房中政府份额确定为30%。5年后这套房子上市出售时，如果市场价上涨为200万元，则需要上交给政府的金额为：30万元(本金中的政府份额)+30万元(收益部分的30%)=60万元。

也就是说，5年之后，如果购房人想取得房子的全部产权，可以按照购买政府的份额，购买之后房子也由共有产权住房变成了商品住房。

孟强解释说，根据物权法的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此《北京市共有产权住房管理暂行办法》在事先就与购房人约定好了房屋的处分条件，即：共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，一般不允许转让房屋产权份额；共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

孟强还提醒，在共有产权关系存续期间，根据物权法的规定，共有人可以按照约定管理共有的不动产或者动产。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定，政府虽然享有房屋的一部分产权，但并不直接使用房屋，而是将房屋全部面积均交给购房人使用，政府只是作为按份共有人保留其共有产权，并对购房人对房屋的使用和转让情况进行监督。

在孟强看来，《北京市共有产权住房管理暂行办法》也留意到了政府的法律风险，规定购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的，代持机构可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。

　　构建新型房屋产权关系

在李亮看来，自己名下如果能拥有一套住房，已经是一件非常值得高兴的事情，不会考虑5年以后把房子卖掉，“何况以我们家现在的收入，如果房价持续上涨，也没有能力换套房子”。

李亮把这个好消息也告诉了妻子，妻子也很期待，还问他：“啥时候可以申请？”李亮也不知道，毕竟，《北京市共有产权住房管理暂行办法》仍处于征求意见阶段，距离出台肯定还有一段距离。

邹琳华告诉《法制日报》记者：“共有产权住房不但能够降低‘刚需’的购房支付压力，如果购房人在房子里长期住下去的话，根本不用考虑共有产权问题，政府不会向你再收取费用。”