房地产市场是灰犀牛？连平6方面解析楼市风险不大(2)

同时，美国现在的购房杠杆率是60%多，日本虽然降下来，但也高达50%多。目前中国是30%，属于比较低的水平。

居民部门资产负债

今年上半年，中国的按揭贷款余额在20万亿左右，但居民部门在银行的存款是60万亿，是按揭贷款的3倍。“他问银行借了20万亿，但他在银行的资产有60万亿，你说这个风险大不大？”连平说。

即便加上一些个人贷款，总计大概30万亿多一点，整个负债率也只有50%。中国的储蓄率非常高，达到48%，而美国很多家庭在2008年金融危机之前都没有存款。

连平认为，从居民部门的资产负债角度看，尽管借了很多钱，增速也比较快，但总体风险很低，还处在一个比较安全的水平上。

按揭贷款占GDP比重

从按揭贷款占GDP比重上看，目前中国按揭贷款占GDP的比重大概在25%左右，加上公积金贷款，可能是30%左右。而日本的这个比例为40%，美国则在50%以上。中国依然处在一个比较低的、相对比较安全水平。

房地产市值与按揭贷款比

连平认为，房地产市值和按揭贷款之比，可以说明房地产如果有泡沫，房价涨得比较快，金融在这中间的推动力究竟有多大。

现在的房地产总市值数据不是非常确切，但大概在300万亿，而按揭贷款不足30万亿，只占房地产总市值的7%，加上开发贷，也只达到10%。这表明，目前总市值这么高，银行从信贷支持提供的资金，对它影响并不是很大。

他表示，房地产市值总量300万亿，这其中不仅是金融资产，还包括资本和金融同时推动的数值。金融从银行的角度来看，它占的比重不高，在这一点上来看，房地产的风险水平也属于相对比较低。

首付比例

除此之外，首付比例比较高，给了银行一个安全垫。对于近期银行按揭贷款增长较快，连平认为，这并不能得出风险很大的结论。2011年到2016年，按揭贷款的增速是21%多一点，但从2000年到2016年，这17年期间，增速则达到了28%。

“所以就得出一个结论，不要看到最近已经出现较快增长，就认为似乎是很不正常。我们如果说从一个发展的时期和一个阶段来看这个问题，看它的平均增速，事实上目前这个增速是开始回落的。”他说。

连平最后表示，房地产的影响是巨大的，但并不能说明灰犀牛已经很近了。我们还有时间筑牢防线，改变风险态势，使得房地产能够保持一个平稳、较快的运行。