房地产市场是灰犀牛？连平6方面解析楼市风险不大

近日“灰犀牛”一词大热，而备受关注的房地产市场，会不会成为一个风险爆发点，成为各方讨论的焦点。9日上午，交通银行首席经济学家连平出席2017博鳌房地产论坛，从开发商资金充足、家庭购房杠杆率低、居民部门资产负债不高等6方面分析，认为房地产市场风险水平并不高，仍能保持平稳、较快运行。

开发商未来两年不缺钱

连平认为，房地产离不开金融，房地产是属于资本和金融属性非常高的行业，因此很有必要从金融的角度去看当前的房地产。

房地产金融主要分为两大版块，一是银行给房地产提供的融资，另一块是非银行，但后者的规模并不大，真正大的还是银行信贷。银行信贷又可以分为开发商贷款和按揭贷款。

开发贷这些年始终处于增速偏低的状况，它在整个银行业人民币贷款余额中所占的比重出现下降迹象，现在的占比不足6%。同时，开发贷的不良贷款率也较低，不到1%，大部分银行在0.5%左右，而整个银行业的不良贷款率为1.7%。

“2016年银行给开发商提供的贷款，加上定金、预售款，以及所发行的债券，粗略计算是7万亿多一点，这是什么概念？开发商在银行业这些年整个开发贷的余额只有6.2万亿，但去年一年获得的贷款超过7万亿，这是非常大的金额，所以开发商至少在未来两年不缺钱。”连平称。

他表示，虽然今明两年融资环境在收紧，但房地产行业“阶段性已经吃饱了”，不必担心短期融资问题。

但连平承认，开发商整体的负债率有些偏高，未来如果能降至60%—70%，则比较合理，这样可以避免一部分开发商的风险暴露。

家庭购房杠杆率

2016年以来，银行的按揭贷款高速增长，尤其是去年下半年到今年年初，整个增速非常惊人，引起各方关注。但连平表示，这个增速短期内是偏高的，但并不能推导出危险的信号。

以家庭为单位的按揭率，或者说购房杠杆率，是购房运用杠杆的程度。中国的家庭部门在最近这些年杠杆率明显上升，5年前按揭率大约15%，现在已经翻涨到30%，5年间杠杆率提高一倍。但从国际比较来看，这个杠杆率并不高。

连平对比称，美国和日本在危机爆发时，购房杠杆率达到了100%。“当一场危机要出现的时候，最先需要观察的是整个杠杆率状况，其实就是它的负债状况。美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫最终破灭，那个时候它的杠杆率是100%。”