碧桂园朱剑敏：围绕地产主业探索产城融合新模式

龙头房企碧桂园，一直在顺应城镇化的思路下布局探索。

“做产城融合，其实也是碧桂园的回归。”在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上，碧桂园集团副总裁朱剑敏这样表示。

梳理近年来碧桂园的战略变化，均显示出其产城融合的发展路径。碧桂园在2016年财报中，就提到“针对城镇化的不同阶段制定相应的投资组合”。

之所以称之为“回归”，按照朱剑敏的观点，在于碧桂园早期对城镇化的理解——在城市周边造城，并进行教育、交通等一系列配套服务。而现在，碧桂园更多是朝着政策鼓励方向，尝试在此基础上进行产业导入，这也是碧桂园正在大力推进的科技小镇模式。

在行业集中度提升、政策环境变化以及土地成本抬升等整体环境下，谋求新的增长点是房企开始思索的方向——特色小镇属于其中一个切入口，此外的应对方式则是在提高运营效率和质量上有更多突破。对于后者，碧桂园的经验是，加强企业内部管控。

从整体战略而言，碧桂园仍旧是围绕地产主业，逐步覆盖到产业链环节进行配套服务，同时提升公司的建筑效率。

产业导入，嫁接资源

从去年开始，将实业与地产结合，成为房企开始思索的新发展模式。这也是房企面对土地红利逐步减退、行业步入白银时代过程中，围绕持有化运营逻辑的一种出路探索。

碧桂园属于较早开启特色小镇尝试的房企之一。去年8月，碧桂园启动科技小镇计划，今年5月，其第一个科技小镇项目在广东省惠州市潼湖生态智慧区动工。

据介绍，为真正实现产业导入，碧桂园与诸多跨界企业开展合作，其中包括思科、清华大学、李开复创新工场等。

从职能设置上，碧桂园同期设立了产城事业发展部，并在今年6月成立产城融合发展中心。这是集团的第16个中心，是专门研究和实践打造科技小镇的职能中心。

“碧桂园的发展会不断适应市场变化，找到政府、市场、产业跨界整合的合作共赢点。”朱剑敏表示。

在论坛现场，朱剑敏还分享了碧桂园打造的科技小镇“1+N”模式。

该模式包括1个重资产平台和N个轻资产平台，共同形成大生态。碧桂园自身持有重资产，为凤筑巢，培养企业成长。

碧桂园的城镇化之路分为3个阶段。最初的“郊区大盘”模式即城镇化1.0版本；随后提出的“做三四线城市的劳斯莱斯”，是认识和产品形态提升；随着新型城镇化建设的提出，加之近年来供给侧结构性改革的机遇、人口政策的调整和对改善型自住产品需求的挖掘，碧桂园开始在城市布局和产品类型方面进行调整和探索。

科技小镇主要布局在一线城市周边和二线城市周边的重要区域。“距离城市核心不超过60公里，一般有高速公路直达。”朱剑敏说。

产品优化，提高管理水平

随着行业整体规模逐步见顶，房企之间的正面竞争态势开始加剧。最直接的体现是行业集中度速度正在加快。而对于规模型房企而言，盈利成为更加重要的检测指标。

在产品线角度，碧桂园通过运营科技小镇，谋求新的长期盈利增长点。在内部，碧桂园近年来通过加强产品和内部资源管控，提升效率和竞争力，以应对外部环境变化。

统计显示，长期以来，碧桂园的合同销售均价在行业十强房企中最低，2017年上半年其合同均价约每平方米8956元。

现在，日渐上升的土地价格成为影响房企盈利能力的重要因素之一，如何进行平衡？

朱剑敏坦言：“土地投资的溢价确实在缩小房企的利润空间，所以我们正在进行产品品质、成本方面的优化。”其中涉及到项目的运转周期、资金回笼速度等。

据介绍，碧桂园目前正在推进SSGF建造方式。“该体系的核心是建筑模具一体化设计和通过勘测施工解决渗透、开裂等建筑质量问题。采用这套建筑体系后，平均建筑工期缩短了8~10个月。”朱剑敏介绍说。

在内部资源管控方面，除了日常对员工的各类培训和交流，碧桂园还会对地区做横向切割和纵向裂变，在区域内形成竞争机制。

“比如在市场条件好、还能有很大提升空间的区域，会配备更多的专业团队去深耕。”朱剑敏介绍说，为了更多地把集团权力授权给区域，碧桂园会在区域下设城市公司、执行总裁。

“发展到今天，我们整个集团也在重新认识碧桂园，继续优化，提高管理水平。”朱剑敏说道：“惟一不变的就是变，很多事情都是边做边完善。”