楼市成交走低 房企资金回笼压力渐显不排除有降价计划

楼市成交走低 房企资金回笼压力渐显

银行收紧房贷效应正在传导，房地产企业的资金回笼压力随时间流逝而加重。

东地产财经周刊

中国楼市在一系列市场调控状态下趋同冷静，成交量持续走低，回款周期变长，房企生存压力加大，下半年即将逐步迎来资金考验。

上浮的利率

今年以来，中国房地产市场依旧保持收紧状态，银根紧缩，房贷利率普遍上调，首套利率优惠几近消失。

今年5月，广州四大行首套房贷款利率由9折上调至基准利率，二套房保持1.1倍。五一假期过后，北京多家银行首套房利率由9.5折上调至基准，二套房上调到1.2倍；同样在五一过后，上海多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到9.5折甚至基准；目前，深圳四大行首套房贷仍执行9折优惠，但是4月以来，深圳部分银行已将首套房贷利率从9折上调到9.5折。到五一假期以后，深圳个别银行也开始执行首套房贷1.1倍利率。

融360分析师王梦升分析称，房贷收紧是主流趋势，各地因城施策，未来将会有越来越多的城市上调房贷利率。相对于房贷利率，限购政策对楼市的影响更大，如果房价继续上涨，各地政府会根据自身情况出台不同的限购政策。

此外，《东地产财经周刊》记者了解到，去年贷款审批大概需要3到5个工作日，10天基本就能放款。而今年年初以来，贷款审批通常要2到3周，放款周期更是大大延长，普遍在3到4个月左右，有的甚至长达5到6个月。

“放款周期延长一方面是楼市调控政策的导向作用，另一方面是银行今年信贷额度普遍不足，导致目前房贷放款速度特别慢。”上海中原地产交易按揭首席专员顾凤云这样表示。

成交量腰斩

自去年楼市经历暴涨之后，全国热点城市纷纷出台各项楼市调控政策。

以上海市场为例，去年3月，“沪九条”出台，限购升级，首付提高；10月，出台“沪六条”，强化对沪九条的执行力度；11月，调控再加码，一方面调整二套房认定标准并提高首付，另一方面下调公积金贷款额度的缴存余额倍数和计算还款能力的月收入基数比例，使得置换改善性需求受到冲击。今年，上海更是加强预售证审批等方式限制房价，并加强对类住宅项目的整治。

据中原地产研究中心统计，自去年“9.30”楼市调控开始，全国已有至少55个城市发布了房地产调控政策160余次，调控力度空前之大。

从楼市调控手段来看，我国已经步入了限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。中原地产首席分析师张大伟表示，从抑制投资投机的角度来看，之后会有更多城市加入到楼市“四限”大潮中。

伴随着调控不断升级的是一线楼市普遍降温，原本为购房主力的改善型，尤其是置换型买家受到重创，高达七成的首付比例令他们望洋兴叹，且二手房贷款周期普遍拖至半年，不少改善型买家的购房计划因此放缓、甚至搁置。

根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2017年6月，全市一手商品住宅成交量为68.61万平方米，环比下跌3.42%，同比下跌45.05%，自3月以来，全市一手商品住宅成交量，一直保持在65-75万平方米之间的水平。

今年上半年，全市一手商品住宅共计成交357万平方米，同比下跌52.77%；成交套数为2.93万套，同比下跌51.78%。

资金回笼考验

成交量的下降，意味着资金回笼周期变长，房企生存压力加大。

日前，曾经的百强房企奥宸地产（集团）有限公司（以下简称“奥宸地产”）资金链断裂引发一系列劳务纠纷。如今，位于深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼的办公室已经人去楼空，只留下物业管理中心的封条和通知函。

业内人士预言，新一轮房地产调控再起，房贷利率提升影响市场成交量，而放款时间延长，也将影响房企的资金回笼，在这一轮牛市中过度扩张的小房企，又将在调控后出现资金断裂的现象。

某售楼处销售经理表示：“现在购房者变得越来越理性了，就算手头的资金充足也不会着急下手，但是对于我们来说如果资金不能快速的回笼，那么企业的运营就会出现困难。为了应对这些，一方面下半年还是会以走量为主，不排除会有降价的计划，另一方面在销售时优先那些首付高甚至全款的客户。”。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《东地产财经周刊》：“下半年，鉴于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多房企会放弃自己的价格底线，寻求降价，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。”

他认为，上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此整体表现为“量跌价稳”。不过，进入下半年后，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，开发商必然会启动“保量”策略。因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征将是——开发商“以价换量”冲业绩。