楼市成交走低 房企资金回笼压力渐显不排除有降价计划(2)

据中原地产研究中心统计，自去年“9.30”楼市调控开始，全国已有至少55个城市发布了房地产调控政策160余次，调控力度空前之大。

从楼市调控手段来看，我国已经步入了限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。中原地产首席分析师张大伟表示，从抑制投资投机的角度来看，之后会有更多城市加入到楼市“四限”大潮中。

伴随着调控不断升级的是一线楼市普遍降温，原本为购房主力的改善型，尤其是置换型买家受到重创，高达七成的首付比例令他们望洋兴叹，且二手房贷款周期普遍拖至半年，不少改善型买家的购房计划因此放缓、甚至搁置。

根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2017年6月，全市一手商品住宅成交量为68.61万平方米，环比下跌3.42%，同比下跌45.05%，自3月以来，全市一手商品住宅成交量，一直保持在65-75万平方米之间的水平。

今年上半年，全市一手商品住宅共计成交357万平方米，同比下跌52.77%；成交套数为2.93万套，同比下跌51.78%。

资金回笼考验

成交量的下降，意味着资金回笼周期变长，房企生存压力加大。

日前，曾经的百强房企奥宸地产（集团）有限公司（以下简称“奥宸地产”）资金链断裂引发一系列劳务纠纷。如今，位于深圳市南山区阿里巴巴大厦T2座9楼的办公室已经人去楼空，只留下物业管理中心的封条和通知函。

业内人士预言，新一轮房地产调控再起，房贷利率提升影响市场成交量，而放款时间延长，也将影响房企的资金回笼，在这一轮牛市中过度扩张的小房企，又将在调控后出现资金断裂的现象。

某售楼处销售经理表示：“现在购房者变得越来越理性了，就算手头的资金充足也不会着急下手，但是对于我们来说如果资金不能快速的回笼，那么企业的运营就会出现困难。为了应对这些，一方面下半年还是会以走量为主，不排除会有降价的计划，另一方面在销售时优先那些首付高甚至全款的客户。”。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《东地产财经周刊》：“下半年，鉴于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多房企会放弃自己的价格底线，寻求降价，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。”

他认为，上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此整体表现为“量跌价稳”。不过，进入下半年后，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，开发商必然会启动“保量”策略。因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征将是——开发商“以价换量”冲业绩。