房地产超级牛市是如何炼成的(2)

  实际上，中国楼市的主要问题从来都不是房价上涨，而是短期内涨速过急，幅度过大。

  在贷款利率更低的国家，如加拿大、澳大利亚，房价几年涨一倍，但中国不少热点城市，房价半年多就翻了一番。这固然与中国城镇化进程仍未完成有关，但与频繁的楼市刺激政策关联度更高。

  众所周知，在央行连续降息期间，二线城市限购政策全部取消。2015年的“330新政” 释放了信贷和财税政策利好，深圳房价开始跳涨，并有向周边蔓延的趋势；同年8月，实施十年的限外令被废除，这是2008年应对金融危机冲击时也没有的动作；一个月后，央行又发布刺激楼市的“930新政”。

  此后，上海楼市及部分二线城市开始高烧不退，这已经发出明确信号，即深圳楼市虚火已经烧到这些城市，并将点燃更多一二线城市，不宜再追加刺激力度。

  遗憾的是，在“去库存”和“居民部门加杠杆”的背景下，当局甚至打破了往年两会之后出台楼市政策的惯例，在去年2月连续发布了非限购城市房贷首付降至两成、二套房首付降至三成，以及公积金利好等政策。

  如此密集的刺激，热点城市的房价不飞上天才怪。现实也的确如此，在各种利好政策的叠加效应下，全国多个城市的房价如野马脱缰，投资投机狂潮再度上演。

  于是，我们看到了这样一幕：去年2月当局还在竭力“喊你买房”，“930新政”后又忙着喊你回家吃饭，不要总待在热点城市的售楼处添乱。仅仅半年多时间，政策就180度大转弯，“变脸”速度如此之快，实在令人难以适从。

  在房价几近失控的压力下，很多二线城市不得已回归限购、限贷及限价，而且出台了二手房“限售”、土地70年自持等更为严厉的调控措施。

  但我想说的是，早知现在，何必当初。如果没有前两年的大放水，今年也没必要出台2年、甚至长达5年的“限售”政策。

  本轮调控的效果可谓立竿见影，多个热点城市的成交量已大幅萎缩。实际上，每轮调控的效果都堪称“立竿见影”，但结局都难逃虎头蛇尾。

  过去十余年，中国经济一直高度依赖房地产行业。调整经济结构已经喊了很多年，但直到现在，房地产仍是中国经济支柱性产业。可以预见的是，经济结构的调整绝非近两年就能完成。

  在经济转型缓慢的前提下，谁会为房地产业减速所引发的投资和消费双重缺口埋单？等哪天各地楼市真的变冷了，刺激与调控的循环剧恐将再度上演。